|
1.
2.
|
9
9
|
6
14
|
1
|
Argumentai: Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo Nr.
I-446 (toliau – Žemės įstatymas) 9 straipsnio 6 dalyje yra aiškiai apibrėžtos
sąlygos, nurodančios kada valstybinė žemė gali būti išnuomojama be aukciono.
Tačiau, Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 9 straipsnio pakeitimo įstatymo
projektu Nr.
XIIP-4688(4)
(toliau – Įstatymo projektas), o būtent 9 straipsnio 6 dalies 1 punkto
pakeitimu yra siūloma keisti ne nuomos sąlygas, bet nustatyti naują eksploatuojamų
statinių ar įrenginių rekonstrukcijos ar naujų statinių ar įrenginių statybos
tvarką. Taip pat, šiuo Įstatymo projektu yra nustatoma vienkartinio mokesčio
apskaičiavimo ir sumokėjimo tvarka. Kaip matyti, Įstatymo projekto
iniciatoriai siekia įstatymiškai sureguliuoti kitus teisinius santykius, negu
nustato Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalis, bei įstatymu bandoma reglamentuoti
atitinkamos veiklos atvejus ir tvarką, kurią turėtu nustatyti Vyriausybė savo
nutarimais.
Taip pat, Žemės įstatymo 9 straipsnio 14 dalyje
yra nurodytos sąlygos, kada valstybinės
žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama prieš terminą nuomotojo
reikalavimu. Šioje straipsnio dalyje yra nurodyta, jog vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka galima keisti
pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Tačiau, Įstatymo projektu
siūloma reguliuoti ne nuomos sutarties nutraukimo teisinius santykius, bet nustatyti
atvejus, kada žemės nuomos sutartyje negali būti numatyta galimybė keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir
(ar) būdą.
Kaip matyti, toks reglamentavimas yra perteklinis, kadangi to paties 9
straipsnio 14 dalyje yra aiškiai nurodyta, jog tvarką ir atvejus, kada galima keisti pagrindinę žemės naudojimo paskirtį
ir (ar) būdą, nustato Vyriausybė.
Svarbu pažymėti, jog Valstybės audito 2016-10-10 pateiktoje
išvadoje Nr. VA-P-10-618 nurodyta, kad Nacionalinė žemės tarnyba (toliau –
NŽT) nesukūrė sisteminės koordinuotos kontrolės, kad būtų galima įvertinti,
ar lengvatinėmis sąlygomis išnuomota žemė naudojama pagal paskirtį ir NŽT
nesudarė prielaidų objektyviai ir skaidriai naudoti valstybinę žemę, kad ši
duotų maksimalią naudą visuomenei. Atsižvelgiant į tai, 2017-01-25 Vyriausybė
pasitarimo protokolu Nr.3 pavedė Žemės ūkio ministerijai peržiūrėti Lietuvos
Respublikos vyriausybės 1999-03-09 nutarimą Nr. 260 "Dėl naudojamų kitos
paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos" (toliau -
Nutarimas Nr.260) ir 1999-06-02 nutarimą Nr.692 "Dėl naujų kitos
paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir numos" (toliau -
Nutarimas Nr.692), prireikus - parengti ir pateikti Vyriausybei šių nutarimų
pakeitimo projektus. 2017 m. gegužės mėnesį Žemės ūkio ministerija paruošė ir
pateikė Nutarimų Nr.260 ir Nr. 692 projektus. Minėtais Nutarimais buvo
bandoma: sureguliuoti tvarką išnuomojant valstybinės
žemės sklypus; nustatyti reikalavimus valstybinės žemės sklypo nuomos
sutarties turiniui; nustatyti taisykles dėl naujų statinių statybos ir esamų
statinių rekonstrukcijos; nustatyti su žemės sklypo užstatymu susijusios
nuostatas; apibrėžti nuomojamo žemės sklypo užstatymo dydį; nustatyti
valstybinės žemės sklypo nuomos sutarties nutraukimo atvejus; nustatyti vienkartinį
nuomos mokesčio priedą ir t.t. Teisingumo
ministerija išnagrinėjusi šiuos projektus, dėl jų teisinio reguliavimo
tikslo, teisinio reguliavimo priemonių ir galimų pasekmių, pateikė 32
pastabas, o NŽT pateikė 16 pastabų. Atkreiptinas
dėmesys, jog Teisingumo ministerija teikdama pastabas, dėl minėtų Nutarimų projektų
pasisakė, jog nėra atskleidžiama, dėl kokių priežasčių siekiama ne nustatyti
atitinkamai didesnį nuomos mokestį, kai išnuomotame valstybinės žemės sklype
vykdoma statyba ar rekonstrukcija, o siekiama viso valstybinės žemės nuomos
sutartyje nurodomo valstybinės žemės nuomos termino metu nustatyti tik
vienkartinį nuomos mokesčio priedą. Taip pat, Teisingumo ministerija nurodė,
jog Nutarimo projektų teikimo dokumentuose nepateikiama argumentų, kuriais
būtų pagrindžiamas projektu keičiamų mokesčio dydis.
Kaip matyti, Nutarimų Nr.260 ir Nr.
692 projektuose išdėstytomis nuostatomis buvo bandoma sureguliuoti
analogiškus atvejus ir nustatyti tas pačias tvarkas, kurie yra išdėstyti
Įstatymo projekte. Kadangi Žemės ūkio ministerijai iki
šiol nepavykus tinkamai ir savalaikiai paruošti Nutarimų ir nustatyti tinkamų
tvarkų, dėl naudojamų ir naujų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo
ir nuomos, todėl šią spragą yra bandoma ištaisyti Įstatymo projektu.
Atsižvelgiant į tai kas išdėstyta, siūloma
Įstatymo projektu siekiamus sureguliuoti teisinius santykius, reglamentuoti
Vyriausybės nutarimu, o ne įstatymu.
Pasiūlymai:
1. Pakeisti
projekto 1 straipsnio 1 dalimi keičiamo įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1
punktą ir jį išdėstyti taip:
„1) ji užstatyta fiziniams ir
juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais
statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius
tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto
naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam
statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai, užstatyti fizinių
ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik
šių statinių ar įrenginių nuomos terminui. Žemės sklypai išnuomojami
teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto
dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal
Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį. Išnuomotuose
valstybinės žemės sklypuose draudžiama statyti naujus statinius (išskyrus
esamų statinių priklausinius, inžinerinius tinklus ar susisiekimo komunikacijas)
ar įrenginius ir rekonstruoti esamus statinius ar įrenginius, daugiau nei 5
procentais didinant jų užimamą žemės plotą ar keičiant jų naudojimo paskirtį,
išskyrus atvejį, kai statoma ar rekonstrukcija
atliekama neprivatizuojamoje žemėje. Šiuo atveju nuomininkas statyti naują
statinį arba rekonstruoti esamą (išskyrus atvejus, kai statomi esamų statinių
priklausiniai, tiesiami inžineriniai tinklai ar susisiekimo komunikacijos
arba kai, rekonstravus statinį, jo užimamas valstybinės žemės plotas padidėja
ne daugiau kaip 5 procentais) gali tik sumokėjęs į valstybės biudžetą žemės
nuomos mokesčio priedą, lygų 20 procentų išnuomoto žemės sklypo, kuriame
numatoma statyti naują arba rekonstruoti esamą statinį, žemės mokestinės
vertės, nustatytos Lietuvos Respublikos žemės mokesčio įstatyme. Žemės nuomos
mokesčio priedas į valstybės biudžetą mokamas vieną kartą už žemės sklypą ir
turi būti sumokėtas iki statybų pradžios arba lygiomis dalimis ne vėliau kaip
per 3 metus nuo statybų pradžios, pirmąją įmoką sumokant iki statybų
pradžios
Išnuomotose
žemės sklypuose eksploatuojamų statinių ar įrenginių rekonstrukcijos ar naujų
statinių ar įrenginių statybos tvarką nustato Vyriausybė.“
2. Pakeisti projekto 1 straipsnio 2
dalimi keičiamo įstatymo 9 straipsnio 14 dalį ir ją išdėstyti taip:
„14. Valstybinės žemės nuomos sutartis turi būti nutraukiama
prieš terminą nuomotojo reikalavimu, jeigu žemės nuomininkas naudoja žemę ne
pagal sutartyje numatytą pagrindinę žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą
arba yra keičiama pagrindinė žemės naudojimo paskirtis ir (ar) būdas,
išskyrus atvejus, kai Vyriausybės nustatytais atvejais ir tvarka valstybinės
žemės nuomos sutartyje arba jos pakeitime numatyta galimybė keisti pagrindinę
žemės naudojimo paskirtį ir (ar) būdą. Galimybė keisti pagrindinę žemės
naudojimo paskirtį ir (ar) būdą valstybinės žemės nuomos sutartyje arba jos
pakeitime negali būti numatyta, kai valstybinė žemė išnuomojama pagal šio
straipsnio 6 dalies 1 punktą, išskyrus atvejus, kai pagal galiojančius
teritorijų planavimo dokumentus išnuomotame žemės sklype nenumatyta galimybė
plėtoti jame esančio statinio ar įrenginio paskirties neatitinkančią veiklą,
ir žemės sklypas yra neprivatizuojamoje žemėje. Pagrindinė žemės
naudojimo paskirtis ir (ar) būdas keičiami Vyriausybės nustatyta tvarka.“
Argumentai: Įstatymo projekto 2
straipsnio 3 dalimi yra siūloma naujai sureguliuoti sutartinius santykius,
kurie šalių jau buvo sutarti iki šio įstatymo projekto pateikimo. O būtent,
yra siekiama, kad jeigu iki šio įstatymo įsigaliojimo žemės nuomos sutartyje
yra nustatyta nuomininko teisė statyti naujus ar rekonstruoti esamus
statinius, nuomininkas statyti naują statinį arba rekonstruoti esamą gali tik
sumokėjęs į valstybės biudžetą žemės nuomos mokesčio priedą, lygų 20 procentų
išnuomoto žemės sklypo. Tačiau žemės sklypo nuomininkas, prieš pasirašydamas
sutartį apskaičiavo savo finansines galimybes, įvertino sutarties
įgyvendinimo sąlygas, bei suplanavo savo veiksmus nežinodamas ir
nenumanydamas, kad ateityje vienašališkai bus pakeistos sutarties esminės sąlygos
– bus nustatytas papildomas vienkartinis mokestis. Dėl papildomos, didelės
finansinės naštos, žemės nuomininkai bus priversti keisti kitus savo
įsipareigojimus santykiuose su kitais asmenimis ir dėl to, neigiamas pasekmes
gali patirti ne tik žemės nuomininkai, bet ir kiti asmenys. Toks siūlomas
reglamentavimas yra teisiškai nepagrįstas ir prieštaraujantis
lygiateisiškumo, sąžiningumo, teisėtų lūkesčių ir sutarties laivės principams.
Lietuvos Respublikos civilinio kodekso (toliau - LR CK) 6.156 straipsnyje
yra nustatytas sutarties laivės principas - šalys turi teisę laisvai
sudaryti sutartis ir savo nuožiūra nustatyti tarpusavio teises bei pareigas,
o 6.223 straipsnio 1 dalyje nustatyta, jog sutartis gali būti pakeista šalių
susitarimu. Tačiau įstatymo projektu Valstybė pati inicijuoja šių normų ir
principų nesilaikymo, nes pasinaudodama savo dominuojančia padėtimi ir
piktnaudžiaudama įstatymų leidimo teise, vienašališkai keičia žemės nuomos
sutarties sąlygas ir nustato nuomininkui nenaudingas, bei jo valiai
prieštaraujančias sąlygas. Toks Įstatymo projektas prieštarauja LR CK 6.158
straipsnio 1 dalies nuostatai, jog kiekviena sutarties šalis turėdama
sutartinių santykių, privalo elgtis sąžiningai. Atkreiptinas dėmesys, kad LR
CK 6.552 straipsnyje yra nurodyta, kad valstybinės žemės, nuomojamos ne
aukciono būdu, nuomos mokesčio dydis nustatomas teisės aktų nustatyta tvarka.
Tačiau papildomos, vienkartinės ar kitokios formos įmokos, kaip siūloma
Įstatymo projektu, nėra reglamentuotos.
Taip pat, kadangi Žemės
ūkio ministerija nuo 2017 metų sausio mėnesio iki šiol neparengia valstybinės
žemės nuomos tvarkos ir sąlygų, todėl šio įstatymo įsigaliojimo terminą
tikslinga pratęsti iki 2018 metų sausio 1 d.
Atsižvelgiant į tai kas
išdėstyta, siūloma atsisakyti nesąžiningos ir vienašališko valstybinės žemės
nuomos sutarties sąlygų pakeitimo ir numatyti, kad Vyriausybės nustatytas
žemės nuomos mokesčio priedas būtų taikomas po įstatymo įsigaliojimo.
Pasiūlymai:
1. Pakeisti
projekto 2 straipsnio 1 dalį ir ją išdėstyti taip:
„1. Šis įstatymas, išskyrus
šio straipsnio 2 dalį, įsigalioja 2017 2018 m. lapkričio
sausio 1 d.“
2. Pakeisti
projekto 2 straipsnį 3 dalį ir ją išdėstyti taip:
„3. Jeigu iki šio įstatymo
įsigaliojimo esamiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti išnuomoto kitos
pagrindinės žemės naudojimo paskirties valstybinės žemės sklypo nuomos
sutartyje yra nustatyta nuomininko teisė statyti naujus ar rekonstruoti
esamus statinius, nuomininkas statyti naują statinį arba rekonstruoti esamą, (išskyrus
atvejus, kai statomi esamų statinių priklausiniai, inžineriniai tinklai ar
susisiekimo komunikacijos arba kai, rekonstravus statinį, jo užimamas
valstybinės žemės plotas padidėja ne daugiau kaip 5 procentais) gali tik
sumokėjęs į valstybės biudžetą žemės nuomos mokesčio priedą, lygų 20 procentų
išnuomoto žemės sklypo, kuriame numatoma statyti naują arba rekonstruoti
esamą statinį, mokestinės vertės, nustatytos Lietuvos Respublikos žemės
mokesčio įstatyme. Žemės nuomos mokesčio priedas į valstybės biudžetą mokamas
vieną kartą už žemės sklypą ir turi būti sumokėtas iki statybų pradžios arba
lygiomis dalimis ne vėliau kaip per 3 metus nuo statybų pradžios, pirmąją
įmoką sumokant iki statybų pradžios. vadovaudamasis iki šio įstatymo
įsigaliojimo galiojančiomis sąlygomis ir tvarka.“
|