LIETUVOS RESPUBLIKOS SEIMO KANCELIARIJOS

TEISĖS DEPARTAMENTAS

IŠVADA

DĖL LIETUVOS RESPUBLIKOS DAUGIABUČIŲ NAMŲ SAVININKŲ BENDRIJŲ ĮSTATYMO PAKEITIMO

ĮSTATYMO PROJEKTO

2012-04-05 Nr. XP-1041(5)

Vilnius

            Projektas alternatyvus Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimo įstatymo projektui Nr. XIP-2372.

Vertindami projektą dėl jo atitikties Konstitucijai, įstatymams, Europos Sąjungos teisės aktams ir juridinės technikos taisyklėms, teikiame šias pastabas:

1. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 1 straipsnio 1 dalyje siūloma nustatyti:  „Šis įstatymas nustato daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymo būdą steigiant butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų bendriją, reglamentuoja šios bendrijos steigimą, valdymą, veiklą, reorganizavimą ir likvidavimą, bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas.“ Atkreiptinas dėmesys, kad nėra aiškus šiame ir kai kuriuose kituose projekto straipsniuose (nauja redakcija dėstomo įstatymo 2 straipsnio 2 dalis, 11, 27 straipsniai, projekto 3 straipsnis ir kt.) sąvokos „daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkai” turinys, nes nurodytos sąvokos apibrėžtis projekte nepateikta. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 2 straipsnio 6 dalyje yra pateikiama sąvokos „buto ir kitų patalpų savininkas” apibrėžtis. Jeigu nurodytos sąvokos yra tapačios, tai projektas taisytinas, suvienodinant tą pačią reikšmę turinčių sąvokų vartojimą, o jei tai skirtingos sąvokos, reikėtų pateikti sąvokos „daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkai” apibrėžtį.

Be to, projekte bendrijos dalyviai vadinami ne bendrijos nariais (išskyrus 21 straipsnį), kaip įprasta Lietuvos teisėje, bet bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų savininkais.  Siūlytume projekte atsisakyti neteisinės sąvokos „bendrijai priklausantys” ir vartoti sąvoką „bendrijos nariai”. Jeigu būtų nepritarta pastabai, atkreiptinas dėmesys, kad pagal Dabartinės lietuvių kalbos žodyną, kai žodžiui „priklausyti” priskiriama reikšmė „būti nariu”, reikėtų rašyti ne „bendrijai priklausantis”, bet „priklauso prie bendrijos”.   

Kartu pažymėtina, kad sąvoka ,,bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai“ siūloma naudoti ir projektu nauja redakcija dėstomo įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 6 ir 9 punktuose,  9 straipsnio 1 dalyje, 10 straipsnio 1 dalies 6 punkte, 11 straipsnio 2, 5, 7 dalyse, 12 straipsnio 3 dalyje, 13 straipsnio 9, 10 dalyse, 14 straipsnio 3 dalyje, 17 straipsnio 3 dalies 3 punkte, 20 straipsnio 5 dalyje, 22 straipsnio 1 dalyje. Jeigu būtų nuspręsta minėtą sąvoką patikslinti, tai ji turėtų būti atitinkamai tikslinama ir aukščiau minėtuose straipsniuose.

2. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 1 straipsnio 1 dalyje minima „butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų bendrija“ nesutampa su projekto pavadinime įvardyta „daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrija“. Bendrijos pavadinimus reikėtų suvienodinti.

3. Nauja redakcija dėstomo įstatymo pavadinime, 1 straipsnio 1 dalyje, 2 straipsnio 2 dalyje ir kitur naudojama sąvoka „kitos paskirties pastatai“, tačiau neatskleistas jos turinys. Šios sąvokos apibrėžtis nepateikta ir Statybos įstatyme.

4. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 1 straipsnio 3 dalies nuostatos tikslintinos, nes neaišku, kokios bendrijos turimos mintyje (abejotina, ar įstatymas galėtų būti taikomas, pavyzdžiui, profesinėms bendrijoms).

5. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 2 straipsnio 1 dalyje siūloma atskleisti sąvokos ,,bendrijos administravimas“ turinį. Iš pateikto turinio seka, kad sąvoka ,,bendrijos administravimas“ apimtų ne tik bendrijos valdymo organų atliekamą, bet ir kitų juridinių ir fizinių asmenų atliekamą bendrojo naudojimo objektų valdymo organizavimą, ūkinių finansinių reikalų tvarkymą. Taigi ši sąvoka apimtų kelis bendrosios dalinės nuosavybės valdymo (administravimo) būdus, t.y. ne tik būdą, kai bendrosios dalinės nuosavybės valdymą atlieka butų ir kitų patalpų (statinių) savininkų bendrija. Atsižvelgus į tai, svarstytina, ar sąvokos turinį nereikėtų patikslinti, jį susiaurinant bei paliekant tik bendrijos vykdomą bendrojo naudojimo objektų administravimo būdą. Kartu atkreiptinas dėmesys, kad iš projektu siūlomo nauja redakcija dėstomo įstatymo pavadinimo, 1 straipsnio 1 dalies nuostatų seka, kad šio įstatymo paskirtis - reglamentuoti daugiabučių namų butų ir kitų patalpų (statinių) savininkų bendrosios dalinės nuosavybės administravimo būdą, steigiant butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų bendriją. Kitų administravimo būdų projektu keičiamas įstatymas nereglamentuoja.

6. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 2 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrojo naudojimo žemės sklypas – „<...> žemės sklypas <...> įstatymų nustatyta tvarka priskirtas daugiabučių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų savininkų valdomam objektui”. Projektas tobulintinas, nes įstatymuose nėra nustatyta žemės sklypų priskyrimo atitinkamiems objektams tvarka (pagal Teritorijų planavimo ir Žemės reformos įstatymus rengiami teritorijų planavimo dokumentai, kuriuose nustatomas žemės sklypo plotas ir ribos), be to, neaišku,  koks objektas turimas mintyje – daugiabutis gyvenamasis namas, butas jame ar kitas objektas.

Taip pat siūlytina vertinamoje nuostatoje vietoj žodžių „bendrosios dalinės nuosavybės teise” įrašyti žodžius  „bendrosios nuosavybės teise”, analogiškai Žemės įstatymo 30 straipsnio 7 dalies nuostatoms.

7. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 2 straipsnio 3 dalies nuostatos diskutuotinos keliais aspektais.

Pirma, projektu siūloma nustatyti, kad bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektas yra pastatai ir jų priklausiniai. Atkreiptinas dėmesys, kad butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise gali priklausyti bendrojo naudojimo objektai. Pagal Statybos įstatymą, pastatas – apdengtas stogu statinys, kurio didžiausią dalį sudaro patalpos. Taigi butai ir kitos patalpos yra sudėtinės pastato dalys. Tačiau butai priklauso nuosavybės teise konkretiems savininkams, todėl teiginys, kad pastatas (kaip statinys su konkrečiomis patalpomis, butais) priklauso butų ir kitų patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise, klaidinantis. Pažymėtina, kad nauja redakcija dėstomo įstatymo 2 straipsnio 14 dalyje yra išvardinti pastato bendrojo naudojimo objektai, tarp kurių yra bendrosios pastato konstrukcijos (pamatai, sienos, stogas ir t.t.), tačiau nėra įvardintas visas pastatas ir jo priklausiniai.

Antra, bendrosios dalinės nuosavybės teise bendraturčiams gali priklausyti tik tie objektai, į kuriuos jie turi nuosavybės teises. Todėl nuostata, kad bendrosios dalinės nuosavybės objektu yra žemės sklypas, kuris priklauso bendraturčiams kita nei nuosavybės teise, išbrauktina. Be to, žemės sklypas gali priklausyti bendraturčiams nuosavybės teise, bet ne būti „priskirtas” nuosavybės teise.

8. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 2 straipsnio 6 dalies nuostatos tobulintinos. Neaišku, kokios patalpos turimos mintyje – tik daugiabučio gyvenamojo namo ar ir kitos paskirties pastato.

Taip pat neaišku, kodėl nuosavybės teisė siejama su jos įregistravimu Nekilnojamojo turto registre. Pažymėtina, kad Civilinis kodeksas nesieja nuosavybės teisės įgijimo su jos įregistravimu. Turto objekto registravimas viešajame registre yra reikšmingas trečiųjų asmenų atžvilgiu (CK 1.75 straipsnis). Be to, pagal kitas projekto nuostatas įstatymas turėtų būti taikomas ir steigiant bendriją, kurios tikslas yra sukurti turto objektą - pastatyti pastatą (7 straipsnio 1 dalies 4 ir 7 punktai), t.y. ir tais atvejais, kai ne tik butas, bet ir visas pastatas dar nėra įregistruotas (neturi kadastro numerio).

Kartu atkreiptinas dėmesys, kad projekte vartojamos dvi sąvokos bendrojo naudojimo objektų bendraturčiams įvardinti: „buto ir kitų patalpų savininkai“ ir „butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai”. Iš projekto nuostatų neaišku, kuo jos skiriasi.

9. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 2 straipsnio 8 dalyje siūloma nustatyti, kad butų ir kitų patalpų savininkų įgaliotinis – to paties pastato (ar jo dalies) butų ir kitų patalpų savininkų išrinktas fizinis asmuo, įgaliotas atstovauti pastato (ar jo dalies) butų ir kitų patalpų savininkams. Tačiau pagal projekto 12 straipsnio 3 dalį, įgaliotiniai išrenkami bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimuose. Projekto nuostatos derintinos tarpusavyje.

10. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 2 straipsnio 11 dalyje pateikiama sąvokos „kitos patalpos” apibrėžtis neturėtų būti siejama su patalpų įregistravimu Nekilnojamojo turto registre, nes praktikoje ne visada visos registruotinos patalpos būna įregistruotos.

11. Atsižvelgus į tai, kad nauja redakcija dėstomo įstatymo 2 straipsnio 13 dalyje pateiktos dvi skirtingos sąvokos, šią dalį reikėtų išskaidyti į dvi atskiras dalis.

12. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 2 straipsnio 14 dalies 2 punkte  išvardijami objektai, kurie priskirtini bendrosioms pastato inžinerinėms sistemoms. Atkreiptinas dėmesys, kad pagal galiojančio įstatymo 2 straipsnio 5 dalies 2 punktą, pastato bendrojo naudojimo objektams priskirtini ir tie bendrosios inžinerinės įrangos objektai, kurie „įrengti atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose, jeigu jie susiję su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu ir jeigu jie nėra trečiųjų asmenų nuosavybė.” Svarstytina, ar atsisakius nurodytos nuostatos bus aiškus bendrojo naudojimo įrangos, įrengtos ne bendro naudojimo patalpose, teisinis statusas.

13. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 3 straipsnio 3 dalies 2 punkte reikėtų nurodyti, kokį turtą bendrijai draudžiama įkeisti.

14. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 3 straipsnio 4 dalies pirmasis sakinys brauktinas kaip perteklinis ir klaidinantis, nes bendrijos, kaip juridinio asmens ir turto administratoriaus veiklą reglamentuoja ir kiti Civilinio kodekso straipsniai.

15. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 3 straipsnio 8 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrijos buveinė turi būti su bendrijos valdomais objektais susijusioje teritorijoje. Atkreiptinas dėmesys, kad projekte nėra atskleistas  sąvokos ,,su bendrijos valdomais objektais susijusi teritorija“ turinys, todėl taikant įstatymą ši sąvoka gali būti skirtingai aiškinama. Siekiant to išvengti, projekte reikėtų atskleisti šios sąvokos turinį arba tiksliau apibūdinti teritoriją, kurioje turėtų būti bendrijos buveinė.

16. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 3 straipsnio 9 dalies antrasis sakinys brauktinas kaip perteklinis ir netikslus, nes 6 straipsnio 8 dalyje yra įtvirtinta nuostata, jog bendrijos įstatus tvirtina bendrijos steigiamasis susirinkimas.

17. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti, kad ,,bendrija steigiama viename ar keliuose gretimuose pastatuose“. Atkreiptinas dėmesys, kad nuostatos ,,bendrija steigiama <..> pastatuose“ turinys nėra aiškus. Pažymėtina, kad bendrijos paprastai steigiamos vieno ar kelių pastatų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų administravimui, bet ne pastatuose. Pastatuose paprastai būna bendrijos buveinė. Atsižvelgus į tai, svarstytina, ar minėtos projekto nuostatos nereikėtų patikslinti. Kitu atveju bendrija gali būti įsisteigusi gretimuose pastatuose, bet prievolės administruoti šių pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų neturėtų.

Kartu, atkreiptinas dėmesys, kad iš projekto nuostatų nėra aišku, kokius kriterijus turėtų atitikti pastatai, kad jie galėtų būti laikomi gretimais. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatą reikėtų patikslinti.

Be to,  4 straipsnio 4 dalyje siūlytina vietoj „savivaldybės administracijos direktoriaus” rašyti „savivaldybės vykdomosios institucijos”, nes būtent savivaldybės vykdomosios institucijos sąvoka vartojama kituose projekto straipsniuose (14, 19, 27 straipsniai).

18. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 5 straipsnyje siūloma reglamentuoti prisijungimą prie veikiančios bendrijos. Šio straipsnio 1 dalyje siūloma nustatyti, kad daugiabučio namo, kuriame nėra įsteigta bendrija, butų ir kitų patalų savininkai gali inicijuoti prisijungimą prie kito daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų įsteigtos bendrijos, jeigu yra gavę šios bendrijos valdymo organo pritarimą. Pažymėtina, kad pagal šią projekto nuostatą prisijungti prie veikiančios bendrijos galėtų ir savininkai tų daugiabučių namų, kurie yra, pavyzdžiui, kituose miesto rajonuose, t.y. gerokai nutolę nuo to daugiabučio namo, kuriame yra įkurta bendrija. Be to, šie namai gali būti ir nesusiję bendrojo naudojimo inžinerinėmis sistemomis. Atkreiptinas dėmesys, kad nauja redakcija dėstomo įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrijos gali būti steigiamos tik gretimuose pastatuose arba pastatuose, susietuose bendrojo naudojimo inžinerinėmis sistemomis. Atsižvelgiant į tai, svarstytina, ar projektu siūlomų nauja redakcija dėstomo įstatymo 5 straipsnio 1 dalies nuostatų nereikėtų papildyti, kad prisijungimas prie veikiančios bendrijos gali būti vykdomas, jeigu toks jungimasis atitiktų 4 straipsnio 2 dalyje nurodytos sąlygas.

Be to, iš projektu siūlomų nauja redakcija dėstomo įstatymo 5 straipsnio nuostatų seka, kad prisijungimas galėtų vykti tik vieno daugiabučio namo butų ir patalpų savininkams prisijungiant prie kitame daugiabutyje veikiančios bendrijos. Atkreiptinas dėmesys, kad atsižvelgiant į projektu siūlomas nauja redakcija dėstomo įstatymo 4 straipsnio 2 dalies nuostatas bendrijos gali veikti ne tik daugiabučiuose gyvenamuosiuose namuose, bet ir kituose pastatuose. Pažymėtina, kad projekte prisijungimo prie tokiuose pastatuose veikiančių bendrijų nėra siūloma reglamentuoti, nenurodant jokių argumentų, dėl kurių toks prisijungimas būtų negalimas. Atsižvelgiant į tai, svarstytina, ar projekto nuostatų nereikėtų atitinkamai papildyti. Jeigu būtų pritarta šiai pastabai, reikėtų atitinkamai patikslinti nauja redakcija dėstomo įstatymo 11 straipsnio 1 dalies nuostatas, nustatant bendrijos visuotinio susirinkimo sprendimų priėmimo tvarką, kai bendrija įkurta kelių kitos paskirties pastatų bendrojo naudojimo objektams administruoti.

19. Svarstytina, ar projektu siūlomų nauja redakcija dėstomo įstatymo 5 straipsnio 2 dalies nuostatų nereikėtų papildyti, nustatant, kad apie daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų sprendimą prisijungti prie veikiančios bendrijos per nustatytą terminą turėtų būti pranešta prisijungiančiojo daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administratoriui ar jungtinės veiklos sutartyje nurodytam įgaliotam asmeniui.

20. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 5 straipsnio 5 dalyje siūloma nustatyti, kad prie veikiančios bendrijos prisijungę butų ir kitų patalpų savininkai įgyja šios bendrijos butų ir kitų patalpų savininkų teises ir pareigas. Iš  projekto nuostatų nėra aišku, kokias konkrečiai teises ir pareigas turėtų ,,bendrijos butų ir kitų patalpų savininkai“ – bendrijos narių, ar bendrijos administruojamo namo butų ir patalpų savininkų. Pažymėtina, kad nurodytų subjektų teisės ir pareigos gali ir nesutapti (pavyzdžiui, teisės naudotis garažais, automobilių aikštele).

21. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 6 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrijos steigiamasis susirinkimas yra teisėtas, „kai jame dalyvauja daugiau kaip pusė visų butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų, kurie iki steigiamojo susirinkimo dienos raštu pareiškė pritarimą steigti bendriją arba šį pritarimą pareiškė raštu bendrijos steigiamojo susirinkimo metu”, o aptariamojo straipsnio 3 dalyje – kad „bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami susirinkime dalyvaujančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų balsų dauguma”. Atsižvelgiant į tai, kad bendrijos steigimo iniciatyvos teisę turi kiekvienas buto ar kitų patalpų savininkas ar jų grupė (nauja redakcija dėstomo įstatymo 4 straipsnio 4 dalis), t.y. bendrijos steigėjų minimalus skaičius nenustatomas, galima situacija, kai pastato, kuriame yra 100 butų, bendrija būtų įsteigta dviejų ar trijų butų savininkų, raštu pareiškusių pritarimą steigti bendriją iki steigiamojo susirinkimo, sprendimu. Tokiu būdu mažumos valia būtų primesta daugumai savininkų. Manytina, kad tokios projekto nuostatos galimai nepagrįstai ribotų daugumos butų ir kitų patalpų savininkų teises spręsti dėl jų bendrosios nuosavybės teisių įgyvendinimo ir neatitiktų Civilinio kodekso 4.75 ir 4.85 straipsnių nuostatų.

22. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 6 straipsnio 4 dalyje nurodant steigiamojo susirinkimo dalyvių sąrašo rekvizitus, turėtų būti atsižvelgiama į tai, kad butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkais gali būti ir juridiniai asmenys, todėl šiame sąraše turėtų būti įrašomi ir  jų rekvizitai.

23. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 8 straipsnio 1 dalies trečiojo sakinio nuostata, kad registruojant bendriją Juridinių asmenų registro tvarkytojui pateikiami šios dalies 1-4 punktuose nurodyti notaro patvirtinti dokumentai, nesuderinta su 6 straipsnio 6 dalies nuostata, kad bendrijos steigimo dokumentų atitiktį įstatymams tvirtina notaras.

24. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 9 straipsnio 1 dalyje, atsižvelgiant į 12 straipsnio nuostatas, vietoj žodžių „butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų, priklausančių bendrijai”  ir „butų ir kitų patalpų (pastatų)”  įrašytini žodžiai „bendrijos narių”. Jeigu nebūtų atsižvelgta į šios išvados 1 punktą, tai 9 straipsnio 1 dalyje po žodžio „numatytas” įrašytini žodžiai „bendrijai priklausančių”, o prieš žodį ,,įgaliotinių“ - žodis ,,savininkų“.

Atitinkamai tikslintinos ir 9 straipsnio 5 dalies nuostatos, derinant jas su nauja redakcija dėstomo įstatymo 22 straipsnio 1 dalimi.

25. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 10 straipsnio 1 dalies  6 punkto nuostata, kad visuotinis susirinkimas įgalioja bendrijai priklausantį butų ar kitų patalpų (pastato) savininką pasirašyti darbo sutartį su bendrijos pirmininku, turėtų būti patikslinta, nurodant jog įgaliotas asmuo tai atlieka bendrijos vardu. Atkreiptinas dėmesys į 13 straipsnio 3 dalies nuostatą, kurioje teigiama, jog darbo sutartį su bendrijos pirmininku, šios sutarties pakeitimus (darbo sutarties nutraukimą) pasirašo visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) įgaliotas asmuo. Minėtų nuostatų neatitikimas turėtų būti suderintas.

26. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 11 straipsnio pavadinimas neatitinka jo turinio. Pažymėtina, kad vertinamame straipsnyje yra siūloma reglamentuoti ne tik bendrijos visuotinio susirinkimo šaukimo ir sprendimų jame priėmimo tvarką, bet ir visų butų ir kitų patalpų savininkų (tiek bendrijos narių, tiek ir ne narių) susirinkimų šaukimo ir sprendimų priėmimo tvarką (13 dalis), taip pat dalies pastato butų ir kitų patalpų savininkų (tiek bendrijos narių, tiek ir ne narių)   susirinkimų šaukimo ir sprendimų priėmimo tvarką (14 dalis). Projektas tobulintinas arba pakeičiant straipsnio pavadinimą, arba 11 straipsnio nuostatas dėl savininkų bendrijos narių ir savininkų ne bendrijos narių susirinkimų šaukimo ir sprendimų priėmimo išdėstant atskiruose straipsniuose.

27. Nauja redakcija dėstomo 11 straipsnio 4 ir 6 dalių nuostatos tobulintinos, atsižvelgiant į tai, kad pagal nauja redakcija dėstomo įstatymo  20 straipsnio 4 dalies 1 punktą visuotiniame susirinkime turi teisę dalyvauti ir bendrijos nariai, ir ne nariai (t.y. tiek bendrijai priklausantys, tiek   jai nepriklausantys asmenys), tačiau jų teisės yra skirtingos.

28. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 11 straipsnio 7 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrijos visuotinio susirinkimo sprendimai minėtoje dalyje išvardintais klausimais yra teisėti, kai už juos balsavo ,,daugiau kaip pusė visų bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų (trys penktadaliai visų įgaliotinių šio įstatymo 12 straipsnyje nustatytais atvejais)“. Ši projekto nuostata nedera su Civilinio kodekso 2.96, 2.107 straipsniais, kuriuose atitinkamai nustatyta, kad sprendimai dėl juridinio asmens reorganizavimo, likvidavimo priimami kvalifikuota balsų dauguma, kurią nustato steigimo dokumentai ir ji negali būti mažesnė nei 2/3 visų susirinkime dalyvaujančių dalyvių balsų.  Atsižvelgus į tai, kas išdėstyta, projekto nuostatos tobulintinos.

29. Be to, taisytina 11 straipsnio 15 dalies nuostata, kiek ji susijusi su butų ir kitų patalpų savininkų ne bendrijos narių priimtų sprendimų skelbimo tvarkos nustatymu bendrijos įstatuose. Bendrijos įstatus tvirtina visuotinis bendrijos narių susirinkimas, jie yra bendrijos steigimo dokumentai, todėl juose gali būti tik bendrijos narius ir jos valdymo organų narius įpareigojančios nuostatos. Siūlytina nustatyti, kad butų ir kitų patalpų savininkų ne bendrijos narių priimtų sprendimų skelbimo tvarką nustato Vyriausybės įgaliota institucija arba šią tvarką nustatyti įstatyme.

30. Nauja redakcija dėstomo 12 straipsnio 1 dalyje vietoj žodžių „butų ir kitų patalpų savininkų” įrašytini žodžiai „bendrijos narių”.  Atitinkamai tikslintinos ir kitos šio straipsnio dalys. Jeigu nebūtų atsižvelgta į šios išvados 1 punktą, 12 straipsnio 1 dalyje po žodžio „šaukiamas”  įrašytini žodžiai „bendrijai priklausančių”.

31. Nauja redakcija dėstomo 12 straipsnio 4 dalies nuostatos tikslintinos, nurodant, kad įgaliotinis atstovauja jį išrinkusių bendrijos narių (neatsižvelgus į šios išvados 1 punktą – jį išrinkusių butų ir kitų patalpų savininkų) interesams.

32. Pažymėtina, kad įgaliotinių susirinkimas, atsižvelgiant į CK 2.96, 2.107 straipsnių nuostatas, sprendimų dėl bendrijos reorganizavimo, likvidavimo neturi teisės priimti, jeigu butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai – juridinio asmens dalyviai (bendrijos nariai) neįgaliotų įgaliotinių vienaip ar kitaip balsuoti kiekvienu iš šių klausimų. Atsižvelgus į tai, nauja redakcija dėstomo įstatymo 12 straipsnio 5 dalies nuostatos tobulintinos, jas atitinkamai papildant.

33. Siekiant normos teisinio aiškumo, nauja redakcija dėstomo įstatymo 12 straipsnio 6 dalyje vietoj žodžio „savo” įrašytini žodžiai „juos atstovaujantį”, paskutiniajame sakinyje išbrauktinas žodis „savo”, o prieš žodį „įgaliotiniui” įrašytinas žodis „atšauktajam”.

34. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 13 straipsnio 1 dalyje siūloma nustatyti, kad tuo atveju, kai bendrijos pirmininku renkamas asmuo, kuris neturi ,,bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto dalies“, bendrijoje sudaromas kolegialus valdymo organas – valdyba. Atkreiptinas dėmesys, kad, atsižvelgiant į Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 2 dalies nuostatas, pastato bendrojo naudojimo objektai bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso to pastato butų ir kitų patalpų savininkams, kurie jiems priklausančios dalies negali perleisti kitiems asmenims kartu neperleisdami nuosavybės teisių į butą ar kitą patalpą, išskyrus minėtoje dalyje nurodytą išimtį. Taigi asmuo negali turėti atskirai bendrosios dalinės nuosavybės teisės objekto dalies neturėdamas nuosavybės teisių į butą ar kitą patalpą. Atsižvelgiant į tai, projekto nuostata tikslintina, nustatant, kad valdyba bendrijoje turėtų būti sudaroma tuomet, kai asmuo, renkamas bendrijos pirmininku, nuosavybės teise neturi buto ar kitos patalpos pastate (pastatuose), kurio bendrojo naudojimo objektams valdyti yra įsteigta bendrija.

Jeigu būtų pritarta šiai pastabai, atsižvelgiant į aukščiau išdėstytus argumentus, atitinkamai reikėtų patikslinti nauja redakcija dėstomo įstatymo 14 straipsnio 2 dalį.

35. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 13 straipsnio 9 dalyje siūloma nustatyti, kad neišrinkus bendrijos pirmininko per 6 mėnesius nuo bendrijos pirmininko kadencijos pabaigos, šioje dalyje išvardinti subjektai  turėtų teisę kreiptis į savivaldybės vykdomąją instituciją dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų administratoriaus skyrimo, vadovaujantis Civilinio kodekso 4 knygos XIV skyriumi. Ši nuostata nedera su Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 1 dalimi, pagal kurią administratorius skiriamas tik tuomet, kai bendrija nėra įsteigta. Atsižvelgus į tai, minėtąją projekto nuostatą reikėtų suderinti su nurodyta Civilinio kodekso nuostata, jos atsisakant ar projektą papildant nuostatomis dėl bendrijos likvidavimo inicijavimo straipsnyje nurodytu atveju.

Svarstytina, ar pasibaigus pirmininko kadencijai, bendrijos valdyba negalėtų skirti iš savo narių laikinąjį pirmininką, kuris eitų pareigas iki tol, kol visuotinis bendrijos susirinkimas išrinktų naują pirmininką. Atkreiptinas dėmesys, kad valdybos teisė skirti laikinąjį pirmininką, kai bendrijos pirmininkas negali eiti pareigų, siūloma nustatyti nauja redakcija dėstomo įstatymo 15 straipsnio 10 dalyje. Atsižvelgus į tai, svarstytina, ar aptariamąją projekto nuostatą arba 15 straipsnio 10 dalį nereikėtų papildyti, nustatant, kad laikinąjį pirmininką iš savo narių valdyba skiria ir tuo atveju, kai baigėsi pirmininko kadencija ir iki kadencijos pabaigos bendrijos visuotinis susirinkimas neišrinko naujo pirmininko. Be to, nauja redakcija dėstomo įstatymo 13 straipsnio 10 dalis ir 15 straipsnio 10 dalis yra iš esmės dubliuojančios viena kitą, todėl jos turėtų būti tarpusavyje suderintos.

36. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 15 straipsnio 8 dalies   nuostatos turėtų būti suderintos su Civilinio kodekso 2.87 straipsnio normomis, nustatančiomis juridinio asmens valdymo organo narių atsakomybę jiems nevykdant arba netinkamai vykdant pareigas.

37. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 17 straipsnio 2 dalyje, atsižvelgiant į Civilinio kodekso 3.229 – 3.235 straipsniuose vartojamą terminiją, vietoj žodžio „partneriai” įrašytinas žodis „sugyventiniai”.

38. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 20 straipsnio nuostatos tobulintinos keliais aspektais:

1) Aptariamo straipsnio 3 dalies 4 punkte siūloma įtvirtinti butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos narių ir ne bendrijos narių pareigą pranešti duomenis savo įgaliotiniui. Atkreiptinas dėmesys, kad pagal nauja redakcija dėstomo įstatymo projekto 12 straipsnio 3 dalį įgaliotinis renkamas „bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimuose”. Todėl neaišku, kaip butų ir kitų patalpų savininkai ne bendrijos nariai galėtų įvykdyti 20 straipsnio 3 dalies 4 punkte įtvirtinamą pareigą, nes jie nedalyvavo įgaliotinių rinkimuose ir todėl negali turėti „savo įgaliotinio”;

2) Siekiant išvengti teisės taikymo problemų, reikia  aiškiai atskirti butų ir kitų patalpų savininkų bendrijos narių ir ne bendrijos narių teises ir pareigas. Pavyzdžiui, aptariamo straipsnio 4 dalyje nustatyta butų ir kitų patalpų savininkų teisė įstoti į bendriją ir dalyvauti be balsavimo teisės bendrijos visuotiniuose susirinkimuose, matyt, turėtų būti taikoma savininkams ne bendrijos nariams, o teisė išstoti iš bendrijos - tik bendrijos nariams. Tačiau aptariamo straipsnio 5 dalyje siūloma nustatyti papildomą bendrijai priklausančių butų ir kitų patalpų savininkų teisę – teisę rinkti ar būti išrinktais bendrijos valdymo organų nariais. Taigi iš 5 dalies formuluotės galima manyti, kad 4 dalyje nurodytos bendrosios butų ir kitų patalpų savininkų (tiek bendrijos narių, tiek ir ne narių) teisės. Tačiau tokiu atveju nesuprantama, kodėl savininkai bendrijos nariai dalyvauja bendrijos visuotiniuose susirinkimuose be balsavimo teisės;.

3) Aptariamo straipsnio 4 dalies 7 punkte įtvirtinama butų ir kitų patalpų savininkų teisė apskųsti bendrijos valdymo organų ir visuotinio susirinkimo (įgaliotinių susirinkimo) ir kitus butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų sprendimus, tačiau iš projekto nuostatų neaišku, kas ir kokiu būdu informuoja butų ir kitų patalpų savininkus ne bendrijos narius apie bendrijos organų priimtus sprendimus, turinčius įtaką jų teisėms ir pareigoms.

4) Aptariamo straipsnio 5 dalies nuostatos, kiek jos susijusios su bendrijos nario papildoma teise kitų butų ir kitų patalpų savininkų – ne bendrijos narių atžvilgiu būti išrinktu bendrijos pirmininku, derintinos su nauja redakcija dėstomo įstatymo 13 straipsnio 1 dalies nuostatomis, pagal kurias bendrijos pirmininku gali būti išrinktas ir ne bendrijos narys.

5) Aptariamo straipsnio 6 dalyje siūloma nustatyti, kad perleisdamas nuosavybės teise jam priklausantį butą ar kitas patalpas (pastatą), butų ir kitų patalpų (pastato) savininkas privalo atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles. Tvirtinant perleidimo sandorius, turi būti pateikta  bendrijos valdybos (bendrijos pirmininko) išduotą pažymą apie prievolių bendrijai įvykdymą ir (arba) neįvykdytas prievoles. Be to, šioje dalyje siūloma nustatyti, kad įstatymų nustatytais atvejais perleidimo sandoryje gali būti numatytas buvusio savininko prievolių bendrijai perdavimas naujam savininkui. Šios nuostatos nedera tarpusavyje. Nėra aišku, ar notaras turėtų teisę tvirtinti sandorį tuo atveju, jeigu nekilnojamąjį turtą perleidžiantis asmuo  pateiktų pažymą apie tai, kad jis nėra įvykdęs prievolių bendrijai. Projekto nuostatas reikėtų patikslinti, pašalinant šį neaiškumą.  Kartu pažymėtina, kad tuo atveju, kai buto ar kitų patalpų savininkas nėra įvykdęs prievolių bendrijai, ir norintis jas perleisti naujajam savininkui, atsižvelgiant į CK 6.116 straipsnio 1 dalį, turėtų gauti bendrijos sutikimą. Sutikimas galėtų būti įformintas jos organų išduota pažyma. Atsižvelgus į tai, svarstytina, ar projekto nuostatas nereikėtų atitinkamai papildyti.

Nagrinėtinas ir šios dalies santykis su 21 straipsnio 3 dalies paskutiniojo sakinio nuostata, pagal kurią pardavėjas perleisdamas butą (patalpą, statinį) privalo atsiskaityti su bendrija, jeigu šalys nesusitaria kitaip.

39. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 21 straipsnyje siūloma reglamentuoti butų ir kitų patalpų savininkų narystę bendrijoje. Pažymėtina, kad nauja redakcija dėstomo įstatymo 20 straipsnyje siūloma apibrėžti butų ir kitų patalpų savininkų teises, tame tarpe ir butų ir kitų patalpų savininkų, priklausančių bendrijai, teises ir pareigas (20 straipsnio 5 dalis). Kituose projekto straipsniuose taip pat vartojama priklausančių bendrijai savininkų, o ne bendrijos narių sąvoka. Neaišku, ar tai tapačios, ar skirtingos sąvokos.  Projektas tobulintinas pašalinant šį neaiškumą.

            40. Iš nauja redakcija dėstomo įstatymo 21 straipsnio 1 dalies 2 punkto žodžiai „ar kitų” brauktini, nes tik buto (patalpų) savininkas turi teisę į pastato bendrosios dalinės nuosavybės objektus.

            41. Atsižvelgiant į tai, kad iš bendrijų paprastai gali būti pašalinami tik jų nariai, nauja redakcija dėstomo įstatymo 21 straipsnio 2 dalies nuostata tikslintina.

            42. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 21 straipsnio 3 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrija su asmeniu, kuris išstoja iš bendrijos, turi atsiskaityti ne vėliau kaip per 30 dienų nuo pareiškimo išstoti iš bendrijos gavimo dienos. Pažymėtina, kad iš projekto nuostatų nėra aišku, kokias konkrečiai išstojančiojo iš bendrijos asmens lėšas bendrija privalėtų grąžinti išstojančiajam. Neaišku, ar tai turėtų būti lėšos, išstojančiojo asmens sumokėtos namo atnaujinimui (modernizavimui), ar  permokėtos  už paslaugas lėšos (bendrojo naudojimo objektų šildymą, elektrą ir pan.), ar kt. Be to, atkreiptinas dėmesys, kad bendrijos narys gali išstoti iš bendrijos, bet likti pastato, kurio bendrojo naudojimo objektus administruoja bendrija, buto ar kitos patalpos savininku. Atsižvelgus į tai, mūsų nuomone, projekte svarbu įvardinti, kokios konkrečiai lėšos turėtų būti išmokamos išstojančiajam iš bendrijos asmeniui.

43. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 22 straipsnio 1 dalyje siūloma nustatyti privalomą ikiteisminį ginčų nagrinėjimą bendrijos ginčų nagrinėjimo komisijose. Aptariama nuostata tikslintina, atsižvelgiant į tai, kad pagal nauja redakcija dėstomo įstatymo 9 straipsnio 5 dalį ginčų nagrinėjimo komisija bendrijoje gali ir nebūti sudaryta.

44. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 22 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti ginčų nagrinėjimo galimybę tarp butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų ir bendrijos valdymo organų bei tarp butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų ir bendrijos su komunalinių ir kitų paslaugų teikėjais bendrijų įsteigtų asociacijų sudarytose ginčų nagrinėjimo komisijose. Tokios dar vienos preliminarios, nors ir neprivalomos, ginčų nagrinėjimo tvarkos nustatymas įteisinus šio straipsnio 1 dalyje privalomą ikiteisminį ginčų nagrinėjimą bendrijos ginčų nagrinėjimo komisijose, nėra pagrįstas.

Be to, kelia abejonių bendrijų įsteigtų asociacijų kompetencija nagrinėti butų ir kitų patalpų savininkų ir bendrijų ginčus su komunalinių ir kitų paslaugų teikėjais ir vertinamos nuostatos santykis su kitais įstatymais - Vartotojų teisių apsaugos įstatymo 22 straipsniu, Energetikos įstatymo 34 straipsniu, Šilumos ūkio įstatymo 21 straipsniu, Geriamojo vandens tiekimo ir nuotekų tvarkymo įstatymo 10, 12, 26 straipsniais.

Siūlytume aptariamos nuostatos atsisakyti.

45. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 22 straipsnio 3 dalies nuostatos tikslintinos, atsižvelgiant į tai, kad aptariamo straipsnio 2 dalyje siūloma įtvirtinti neprivalomą ikiteisminę ginčų nagrinėjimo tvarką, ir į šios išvados 44 punktą.

46. Kelia abejonių nauja redakcija dėstomo įstatymo 22 straipsnio 4 dalyje siūlomas butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų (išskyrus juridinius asmenis) ir bendrijų, kreipiantis į teismą dėl visų reikalavimų susijusių su bendrijos veikla, atleidimo nuo žyminio mokesčio mokėjimo pagrįstumas.

47. Pažymėtina, kad nėra aišku, kokiais argumentais remiantis nauja redakcija dėstomo įstatymo 23 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrijos turtu gali būti tik materialinės vertybės. Svarstytina, ar projekto nuostatų nereikėtų papildyti ir nustatyti, kad bendrijos turtu galėtų būti ir nematerialinės  bei finansinės vertybės.

48. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 25 straipsnio 3 dalį reikėtų papildyti įvardinant, kiek konkrečiai asmenų turėtų sudaryti bendrijos padalijimo iniciatyvos teisę turinčią grupę.

  49. Nauja redakcija dėstomo įstatymo 26 straipsnis reglamentuoja savivaldybių institucijų ir asociacijų paramą bendrijų steigimui ir veiklai. Pastebėtina, kad įstatymo paskirtyje (1 straipsnis) apie tai nieko neminima. Be to, straipsnio pavadinime minima asociacijų parama bendrijoms, tuo tarpu šio straipsnio 3 dalis reglamentuoja bendrijų asociacijų funkcijas. Reikėtų suderinti šiuos neatitikimus.

50. Projekto 3 straipsnio 1 dalis brauktina, kaip perteklinė.

51. Projekto 3 straipsnio 2 dalyje žodžiai „(išskyrus 4 ir 6 straipsnių nuostatas dėl bendrijos steigimo ir steigiamojo susirinkimo)”, atsižvelgiant į teisės normos adresatą, išbrauktini.

Be to, projekto 3 straipsnio 2 dalies nuostata, kad įstatų pakeitimą kontroliuoja valstybės įmonė Registrų centras, diskutuotina, nes neaišku, kaip nurodyta valstybės įmonė galėtų įvykdyti įstatymu jai nustatytą pareigą ir kokius sprendimus  galėtų priimti įstatymo nevykdančių subjektų atžvilgiu.

52. Projekto 4 straipsnio nuostatos, kuriomis pavedama Vyriausybei ar jos įgaliotai institucijai patvirtinti „lėšų, skirtų  pastato bendrojo naudojimo objektų atnaujinimui įgyvendinant statinių naudojimo ir priežiūros privalomuosius reikalavimus kaupiamųjų įmokų apskaičiavimo ir sukauptų lėšų naudojimo tvarką”, nedera su Seime svarstomo tuos pačius teisinius santykius reguliuojančio Civilinio kodekso atitinkamų straipsnių pakeitimo įstatymo projekto Nr. XIP-2917(2) 1 straipsnio 2 dalyje dėstomomis Civilinio kodekso 4.82 straipsnio 4 dalies nuostatomis.

53. Projektu nauja redakcija dėstomo įstatymo oficialaus paskelbimo šaltinių sąrašas pildytinas prieš  „2000” įrašant  „Nr.106-2353”.

Teisės departamento direktorius                                                                      Andrius Kabišaitis

Daina Petrauskaitė

Saulius Švedas

Vidmondas Vėgelis