LIETUVOS RESPUBLIKOS SEIMO KANCELIARIJOS
TEISĖS DEPARTAMENTAS
IŠVADA
DĖL LIETUVOS RESPUBLIKOS DAUGIABUČIŲ NAMŲ SAVININKŲ BENDRIJŲ ĮSTATYMO PAKEITIMO ĮSTATYMO PROJEKTO
2010-09-21 Nr. XIP-2372
Vilnius
Alternatyvių projektų Teisės departamente negauta.
Įvertinę teikiamo projekto atitiktį Konstitucijai, galiojantiems įstatymams, Europos Sąjungos teisės aktams bei juridinės technikos taisyklėms, teikiame šias pastabas:
1. Atkreiptinas dėmesys, kad teikiamu įstatymo projektu yra siūloma pakeisti Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo pavadinimą ir šį įstatymą pavadinti Bendrijų įstatymu. Pažymėtina, kad projektu keičiamo įstatymo 1 straipsnio 3 dalyje nurodoma, kad šis įstatymas būtų taikomas visų rūšių bendrijoms (daugiabučių namų savininkų, gyvenamųjų namų statybos, garažų ir kitų patalpų savininkų ir kitoms bendrijoms). Taigi iš įstatymo pavadinimo bei 1 straipsnio 3 dalies nuostatų sektų, kad tai būtų universalus įstatymas, taikomas ne tik tokioms bendrijoms, kurios yra įsteigtos vien tik sukurti ir prižiūrėti, valdyti ir naudoti bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus, tačiau ir bendrijoms, kurios būtų įkurtos daugiabučiams ar individualiems namams, garažams statyti. Tuo tarpu projekto 1 straipsnio 2 dalyje yra nurodoma, kad bendrijos steigimo tikslas yra vien tik bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų sukūrimas ir jų priežiūra, naudojimas ir valdymas. Atsižvelgiant į aukščiau išdėstyta, manytume, kad projekte nurodomi bendrijos steigimo tikslai turėtų būti patikslinti, juos atitinkamai praplečiant.
Remiantis aukščiau išdėstytais argumentais, atitinkamai reikėtų patikslinti ir projektu siūlomas keičiamo įstatymo 3 straipsnio 1 dalies nuostatas.
2. Bendrijų įstatymo projekto 6 straipsnyje ir kitur įstatymo projekte naudojamas „daugiabučio namo savininkų“ ir „daugiabučio namo patalpų savininkų“ sąvokas reikėtų suvienodinti. Atkreiptinas dėmesys, kad, pavyzdžiui, Civilinio kodekso 4.82 – 4.85 straipsniuose, reglamentuojančiuose bendrosios dalinės nuosavybės teisę, naudojama sąvoka ,,butų ir kitų patalpų savininkų” sąvoka.
3. Tikslintina Bendrijų įstatymo projekto 6 straipsnio 1 dalies redakcija. Čia vietoj žodžio “bendrijos” įrašyti pilną bendrijos rūšies pavadinimą.
4. Bendrijų įstatymo projekto 6 straipsnio 3 ir 4 dalyse minimi bendrijos steigimo iniciatoriai, tačiau projekte neatskleidžiama kokie subjektai jais galėtų būti.
5. Atsižvelgiant į Civilinio kodekso 2.47 straipsnio 2 dalies nuostatas, projektu keičiamo įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 3 punkte prieš žodį ,,išsamiai” reikėtų įrašyti žodžius ,,aiškiai ir”.
6. Keičiamo įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 8 punkte siūloma nustatyti, kad bendrijos įstatuose turi būti nurodyta ne bendrijos narių teisės ir pareigos, atsakomybė. Atkreiptinas dėmesys, kad juridinio asmens įstatuose paprastai yra įtvirtinami pačio juridinio asmens, o ne trečiųjų asmenų (šiuo atveju ne bendrijos narių), veiklos pagrindai. Be to, iš aptariamos projekto nuostatos seka, kad bendrijos įstatuose galėtų būti nustatytos ne tik bendratučių, kurie nėra bendrijos nariais, bet ir kitų asmenų, kurie su bendrija neturi nieko bendra, teisės ir pareigos, jų atsakomybė. Kartu atkreiptinas dėmesys, kad projektu ne bendrijos narių (bendratučių) teises ir pareigas siūloma nustatyti keičiamo įstatymo 24 straipsnyje. Atsižvelgiant į tai, svarstytina, ar projektu siūlomos keičiamo įstatymo 7 straipsnio 1 dalies 8 punkto nuostatos nereikėtų atsisakyti.
7. Bendrijų įstatymo projekto 10 straipsnio 1 dalies 9 punkte (taip pat ir 13 straipsnio 1 dalies 4 punkte) kalbama apie „įmokų tarifus, skirtus bendrijos veiklos administravimo ir visoms kitoms išlaidoms apmokėti“, tuo tarpu projekto 15 straipsnio 3 dalies 3 punkte – apie „įmokų dydžius, skirtus bendrijos veiklos administravimo, bendrojo naudojimo objektų nuolatinės techninės priežiūros (eksploatavimo) ar kitoms išlaidoms apmokėti“. Šiuos žodžių junginius reikėtų suvienodinti.
8. Projektu keičiamo įstatymo 14 straipsnio 12 dalyje siūloma nustatyti, kad tuo atveju, kai pasibaigia bendrijos valdymo organų narių kadencija, ir per 3 mėnesius nėra išrenkami nauji nariai, bendraturčiams priėmus sprendimą, savivaldybė skiria bendrojo naudojimo objektų administratorių. Jį paskyrus, laikoma, kad bendrijos valdymo organai netenka įgaliojimų ir bendrijos veikla yra sustabdyta. Atkreiptinas dėmesys, kad siūloma nuostata neatitinka Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 1 dalies, kurioje nustatyta, kad administratorius skiriamas tik tuomet, kai bendrija nėra įsteigta arba ji yra likviduota. Atsižvelgus į tai projekto nuostatą reikėtų suderinti su minėta kodekso nuostata.
Be to, iš projekto nuostatų nėra aišku, kuriam laikui bendrijos veikla būtų laikoma sustabdyta. Kartu atkreiptinas dėmesys, kad bendrija bendrojo naudojimo objektams prižiūrėti gali būti sudariusi sutartis su atitinkamais paslaugų teikėjais. Sustabdžius bendrijos veiklą ir valdymo organams netekus įgaliojimų, bendrija negalėtų atsiskaityti su paslaugas suteikusiais asmenimis, dėl ko pastarieji galėtų patirti nuostolių. Nuostolius turėtų atlyginti bendrija. Taip pat manytume, kad, siekiant apsaugoti trečiųjų asmenų interesus, apie tai, jog bendrijos veikla yra sustabdyta, o jos valdymo organai neteko įgaliojimų, turėtų būti pranešta Juridinių asmenų registrui, kuriame kaupiama informacija apie juridinius asmenis yra vieša. Kartu pažymėtina, kad, sustabdžius veiklą, būtų įšaldytos ir bendrijos surinktos bendratučių lėšos namo bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektams eksploatuoti, išlaikyti. Kyla abejonių, ar toks įšaldymas atitiktų daugiabučio namo savininkų interesus. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatas reikėtų patikslinti.
9. Keičiamo įstatymo 15 straipsnio 6 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrijos valdymo organas privalo užtikrinti, kad bendrijos narių priimti sprendimai nepažeistų bendratučių, nesančių bendrijų nariais, teisių bei teisėtų interesų. Pažymėtina, kad iš projekto nuostatų nėra aišku, kokiu būdu, kokiomis priemonėmis valdymo organas galėtų įtakoti bendrijos narių sprendimų priėmimą, kad jie nepažeistų kitų bendratučių teisių. Atkreiptinas dėmesys, kad valdymo organas, atsižvelgiant į projektu siūlomas 15 straipsnio 3 dalies 2, 3, 4 punktų nuostatas, rengtų atitinkamų bendrijos narių priimamų sprendimų projektus, todėl manytume, kad jis turėtų užtikrinti, kad šie sprendimų projektai būtų parengti taip, kad nepažeistų atitinkamų bendratučių teisių ir interesų. Sprendimų priėmimo valdymo organas negalėtų įtakoti. Atsižvelgiant į tai, projekto nuostatos tikslintinos.
10. Keičiamo įstatymo 16 straipsnio 4 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrijos valdymo organas privalo solidariai atlyginti bendrijai nuostolius, padarytus dėl jo nutarimų, priimtų pažeidžiant bendrijos įstatus, šį ir kitus įstatymus. Atkreiptinas dėmesys, kad žalą juridiniam asmeniui paprastai privalo atlyginti valdymo organų nariai, o ne valdymo organas (Civilinio kodekso 2.87 straipsnio 7 dalis). Be to, atkreiptinas dėmesys, kad bendrijos valdymo organas gali būti vienasmenis – bendrijos pirmininkas. Tokiu atveju pagal projekto nuostatas bendrijai padarytus nuostolius dėl jo vienasmeniškai priimtų neteisėtų sprendimų jis turėtų atlyginti solidariai su kitais, projekte neįvardintais, asmenimis. Pažymėtina, kad paprastai solidariai atsako bendrai žalą padarę keli asmenys, bet ne vienas asmuo. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatos dėl nuostolių atlyginimo tikslintinos.
11. Projektu keičiamo įstatymo 17 straipsnio 10 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrijai nevykdant ar netinkamai vykdant nuolatinę bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų techninę priežiūrą, Administracinių teisės pažeidimų kodekso nustatytais atvejais ir tvarka gali būti skiriamos administracinės nuobaudos. Atkreiptinas dėmesys, jog tam, kad ši nuostata, priėmus įstatymą, neliktų vien tik deklaratyvi ir galėtų būti praktikoje realiai pritaikoma, kartu su projektu turėtų būti teikiami atitinkami Administracinių teisės pažeidimų kodekso papildymai, kuriuose būtų nustatyta atitinkama administracinė atsakomybė už netinkamą bendrojo naudojimo objektų priežiūrą.
12. Projektu keičiamo įstatymo 17 straipsnio 10 dalyje siūloma nustatyti, kad tuo atveju, kai bendrija ilgiau kaip vienerius kalendorinius nevykdo bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų nuolatinės techninės priežiūros ir per savivaldybės nustatytą terminą nepašalina nustatytų pažeidimų, savivaldybė skiria bendrojo naudojimo objektų administratorių. Jį paskyrus, laikoma, kad bendrijos valdymo organai netenka įgaliojimų ir bendrijos veikla yra sustabdyta. Atkreiptinas dėmesys, kad siūloma nuostata neatitinka Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 1 dalies, kurioje nustatyta, kad administratorius skiriamas tik tuomet, kai bendrija nėra įsteigta arba ji yra likviduota. Atsižvelgus į tai, šią projekto nuostatą reikėtų suderinti su minėta kodekso nuostata. Be to, siekiant apsaugoti trečiųjų asmenų interesus, apie tai, jog bendrijos veikla sustabdyta ir jos valdymo organai netenka įgaliojimų turėtų būti pranešama Juridinių asmenų registrui.
13. Keičiamo įstatymo 19 straipsnio 2 dalies nuostata, kad bendrija turi teisę sudaryti sandorius kaip juridinis asmuo, brauktina kaip perteklinė. Be to, šioje dalyje siūloma nustatyti, kad bendrijos narių (bendraturčių) susirinkimo sprendimu bendrija gali sudaryti sandorius bendrijos narių (bendratučių) vardu. Atkreiptinas dėmesys, kad sandorius asmenys paprastai sudaro asmeniškai arba juos sudaryti įgalioja trečiuosius asmenims. Tuo tarpu iš projekto nuostatų sektų, kad bendrijos narių susirinkimo sprendimu bendrijai būtų pavesta sudaryti sandorius net ir tų bendrijos narių vardu, kurie nedalyvavo priimant tokį sprendimą. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatos tikslintinos kaip neatitinkančios sutarties laisvės principo bei Civilinio kodekso normų, reglamentuojančių sutarčių sudarymą.
14. Keičiamo įstatymo 19 straipsnio 3 dalies 7 punkte siūloma nustatyti, kad bendrija turi teisę apskųsti bendrijos organų, taip pat bendratučių priimtus sprendimus arba raštu atsisakyti juos vykdyti, kai jie akivaizdžiai prieštarauja teisės aktų reikalavimams ir pažeidžia bendrijos ir ne bendrijos narių teises ir teisėtus interesus. Pažymėtina, kad nėra aiški nuostata, kad bendrija turi teisę apskųsti bendrijos organų, bendratučių sprendimus. Neaišku, kuris konkrečiai subjektas bendrijos vardu turėtų teisę apskųsti tokius sprendimus. Be to, nėra aiškus nuostatos, jog bendrija turi teisę raštu atsisakyti vykdyt bendrijos organų ir bendratučių atitinkamus sprendimus, turinys. Atkreiptinas dėmesys, kad juridiniai asmenys veikia per savo organus, todėl ši nuostata galėtų būti aiškinama ir taip, jog juridinio asmens (bendrijos) organai galėtų nevykdyti jų pačių priimtų tam tikrų sprendimų. Kartu pažymėtina, kad nėra aiškus nuostatos ,,raštu atsisakyti” turinys. Aptariamoji projekto nuostata turėtų būti patikslinta arba jos atsisakyta, nes juridinio asmens organų sprendimus įstatymuose nurodyti asmenys, atsižvelgiant į Civilinio kodekso 2.82 straipsnio 4 dalies nuostatas, galėtų skųsti teismui. Teismas, pritaikydamas laikinąsias apsaugos priemones, galėtų sustabdyti tokių sprendimų vykdymą. Tuo tarpu kol sprendimai nėra pripažinti negaliojančiais ar jų vykdymas nėra sustabdytas, jie turėtų būti vykdomi.
15. Bendrijų įstatymo projekto 21 straipsnio 2 dalies 5 punkte siūloma įtvirtinti bendrijos nario teisę „reikalauti iš kitų bendraturčių atlyginti išlaidas, proporcingas jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje“. Reikėtų patikslinti, kokios išlaidos čia turimos omenyje.
16. Bendrijų įstatymo projekto 21 straipsnio 2 dalies 10 punktą, kuriuo siūloma įtvirtinti bendrijos nario teisę „kreiptis į savivaldybę ir prašyti paskirti specialistus, kad šie ištirtų, ar bendrijos valdymo organas veikė tinkamai“, reikėtų suderinti su Vietos savivaldos įstatymo 6 straipsnio 1 dalies 42 punkto nuostatomis. Be to, nėra aiškus šių nuostatų santykis su Civilinio kodekso 2.124 - 2.131 straipsnių, kuriuose yra reglamentuojamas juridinių asmenų veiklos tyrimas, nuostatomis.
17. Bendrijų įstatymo projekto 21 straipsnio 3 dalies 6 punkte siūloma įtvirtinti bendrijos nario pareigą „atsakyti pagal savo prievoles“. Ši punkto formuluotė yra deklaratyvi, nenustato jokių teisinių pasekmių, todėl laikytina pertekline.
18. Keičiamo įstatymo 21 straipsnio 4 dalyje siūloma nustatyti, kad perleisdamas nuosavybės teise priklausančias patalpas bendrijos narys privalo atsiskaityti su bendrija pagal savo prievoles ir gauti bendrijos pažymą apie prievolių bendrijai įvykdymą. Prieš sudarydamas perleidimo sandorį, tokią pažymą jis privalo pateikti notarui bei pirkėjui. Be to, šioje dalyje siūloma nustatyti, kad perleidimo sandoryje gali būti numatytas buvusio savininko prievolių bendrijai perleidimas naujajam savininkui ar kitoks jų vykdymo išsprendimas. Šios dvi nuostatos nedera tarpusavyje, nes jeigu seno savininko prievoles bendrijai sutartimi perimtų naujasis savininkas, tai senasis savininkas iš bendrijos negautų pažymos apie prievolių įvykdymą. Jeigu projekto autoriai turėjo tikslą projekte nustatyti, kad tuo atveju, kai prievolių bendrijai perleidimas yra numatytas sutartyje, pažymą gauti iš bendrijos nereikia, projekto nuostatas reikėtų atitinkamai patikslinti.
19. Keičiamo įstatymo 22 straipsnio 3 dalyje siūloma nustatyti, kad tuomet, kai bendrijos narių skaičius sumažėja iki mažesnio, nei šio įstatymo nustatytas minimumas, bendraturčiai gali priimti sprendimą pavesti bendrijai sudaryti sutartį su bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų administravimo bei priežiūros paslaugas teikiančiu subjektu, taip pat priimti sprendimą pasirinkti konkretų bendrosios dalinės nuosavybės teisės administratorių ir kreiptis į savivaldybę dėl jo paskyrimo Civilinio kodekso 4.84 straipsnio nustatyta tvarka. Šios projekto nuostatos kelia abejonių šiais aspektais. Pirma, pažymėtina, kad pagal Civilinio kodekso 2.106 straipsnio 6 punkto nuostatas, juridinio asmens dalyvių skaičiui sumažėjus mažiau nei įstatymo leidžiamas minimumas ir juridinio asmens dalyviams nepriėmus sprendimo juridinio asmens reorganizuoti ar pertvarkyti, toks juridinis asmuo turi būti laikomas likviduojamu, o juridinio asmens dalyviai turi skirti likvidatorių.1 Atsižvelgus į tai, kyla abejonių, ar pagrįsta pavesti bendrijai, kuri ateityje galimai būtų likviduojama, sudaryti sandorius dėl bendrojo naudojimo objektų administravimo. Pažymėtina, kad likvidavus bendriją, klausimą dėl bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų administravimo reikėtų spręsti iš naujo. Antra, atkreiptinas dėmesys, kad siūloma nuostata neatitinka Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 1 dalies, kurioje nustatyta, kad administratorius skiriamas tik tuomet, kai bendrija nėra įsteigta arba ji yra likviduota. Atsižvelgus į tai, šią projekto nuostatą reikėtų suderinti su minėta kodekso nuostata.
________________________________________________________________________________
1 Lietuvos Respublikos civilinio kodekso komentaras. Antroji knyga. Asmenys. Vilnius: Justicia, 2001, p. 224.
20. Keičiamo įstatymo 22 straipsnio 5 dalyje siūloma nustatyti, kad tuomet, kai bendrijos narių skaičius sumažėja iki mažesnio, nei šio įstatymo nustatytas minimumas, ir bendraturčiai nepriima sprendimų dėl bendrosios dalinės nuosavybės objektų priežiūros ir administravimo, administratorių skiria savivaldybė Civilinio kodekso 4.84 straipsnio nustatyta tvarka. Siūloma nuostata neatitinka Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 1 dalies, kurioje nustatyta, kad administratorius skiriamas tik tuomet, kai bendrija nėra įsteigta arba ji yra likviduota.
21. Keičiamo įstatymo 25 straipsnyje siūloma reglamentuoti ginčų tarp bendrijos narių, kitų bendratučių ne bendrijos narių ir bendrijos organų. Projekte siūloma nustatyti, kad tokius ginčus galėtų nagrinėti ginčų nagrinėjamo komisijos (asmenys, nagrinėjantys ginčus). Ginčų nagrinėjimo, komisijos sudarymo tvarka ir darbo reglamentas būtų nustatytas bendrovės įstatuose (1, 2 dalys). Šio straipsnio 3 dalyje siūloma nustatyti, kad nepavykus išspręsti ginčo ar ginčo šalims nevykdant ginčą išnagrinėjusios komisijos (asmens) pasiūlymo dėl ginčo sprendimo, ginčai būtų nagrinėjami įstatymų nustatyta tvarka. Pažymėtina, kad iš projektų nuostatų nėra aišku, ar minėta ginčų nagrinėjimo tvarka būtų laikoma privaloma ikiteismine ginčo sprendimo ne teisme tvarka ir į teismą dėl ginčo sprendimo būtų kreipiamasi tik po to, kai ginčą išnagrinėtų tokios komisijos (ginčus nagrinėjantys asmenys). Manytume, kad, siekiant teisinio aiškumo projektą reikėtų patikslinti pašalinant šį neaiškumą. Jeigu projekto autoriai keičiamame įstatyme siekia įtvirtinti privalomą išankstinį minėtų ginčų nagrinėjimą ne teisme, tai ginčų komisijų sudarymo, ginčų nagrinėjimo, asmenų teises ginčo nagrinėjimo metu reikėtų nustatyti įstatyme.
22. Keičiamo įstatymo 28 straipsnio 1 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrijos reorganizuojamos Civilinio kodekso nustatytais būdais ir tvarka, išskyrus šio įstatymo numatytus ypatumus. Ši projekto nuostata galėtų būti suprantama taip, kad keičiamame įstatyme galėtų būti nustatyti ir kitokie bendrijų reorganizavimo būdai ir tvarka nei nustatyta Civiliniame kodekse. Atkreiptinas dėmesys, kad Civilinio kodekso 2.97 straipsnio 9 dalyje yra nustatyta, kad atskirų juridinių asmenų reorganizavimo ypatumus gali nustatyti įstatymai, reglamentuojantys atskiras juridinių asmenų teisines formas. Ši nuostata reiškia, kad kituose įstatymuose negali būti nustatyti nauji juridinių asmenų reorganizavimo būdai, iš esmės kitokia, nei numatyta kodekse reorganizavimo tvarka, išskyrus atvejus, kai tai leidžia atskiri kodekso straipsniai, reglamentuojantys juridinių asmenų reorganizavimą. Atsižvelgus į tai, aptariama projekto nuostata tikslintina.
23. Keičiamo įstatymo 28 straipsnio 2 dalies turinys nėra pakankamai aiškus. Nėra aiški nuostata, kad atskiro pastato, pastato bloko ar sekcijos ir (ar) atitinkamos teritorijos dalies bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų bendraturčiai turi teisę nesirinkti reorganizavimo. Nurodoma, kad jie turi teisę įkurti naują bendriją, sudaryti jungtinės veiklos sutartį ar priimti sprendimą, kad Civilinio kodekso 4.84 straipsnio nustatyta tvarka būtų paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius. Pažymėtina, kad nėra aiškus sąvokos ,,atitinkamos teritorijos dalies bendrosios dalinės nuosavybės objektų bendraturčiai” turinys. Neaišku, kokie konkrečiai bendraturčiai būtų priskirtini tokių asmenų kategorijai. Be to, nėra pakankamai aiški nuostata, jog aukščiau išvardinti bendraturčiai turi teisę nesirinkti reorganizavimo, t.y. ar jie turi teisę nesirinkti bendrijos, kuri įkurta prižiūrėti ir eksploatuoti jiems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančius bendrojo naudojimo objektus, reorganizavimo, ar ši nuostata turėtų būti suprantama kitaip. Atsižvelgus į tai, projektas tikslintinas.
Kartu, atkreiptinas dėmesys, kad pagal keičiamo įstatymo projekto 6 straipsnio 2 dalies nuostatas viename daugiabučiame name gali būti įkurta tik viena bendrija. Atskiru namu laikomas sublokuoto daugiabučio namo korpusas ar sekcija, jeigu yra galimybė juos atskirai naudoti tuo atveju, kai bendrija yra įkurta. Taigi pastato bloko ar sekcijos bendraturčiai galėtų įsteigti naują bendriją tik tuo atveju, jeigu jų sekcija ar blokas galėtų būti atskirai eksploatuoti. Be to, net ir tuo atveju, jeigu atskiras blokas ar sekcija galėtų būti eksploatuojami atskirai, to bloko ar sekcijos bendraturčiai, mūsų nuomone, galėtų įsteigti naują bendriją, priimti sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administravimo tik tuo atveju, jeigu jie išstotų iš senosios bendrijos ir jos įstatai būtų pakeisti taip, kad bendrijos veikla neapimtų tos sekcijos ar bloko bendrojo naudojimo objektų administravimo. Kitu atveju būtų du subjektai, vykdantys tų pačių objektų administravimą. Atsižvelgus į tai, šias projekto nuostatas reikėtų suderinti tarpusavyje.
24. Nėra aiškus projektu siūlomos keičiamo įstatymo 28 straipsnio 3 dalies nuostatos ,,bendrijos, kurios įsteigtos keliuose namuose ir (ar) teritorijose” turinys. Siekiant teisinio aiškumo, šią nuostatą reikėtų patikslinti. Be to, nėra aišku, kokiais motyvais remiantis siūloma apriboti tokių bendrijų teisę jungtis su kitomis bendrijos. Pažymėtina, kad pagal projekto nuostatas jos galėtų tik skaidytis.
25. Projektu siūloma keičiamo įstatymo 28 straipsnio 4 dalies nuostata ,,daugiabučių namų savininkų bendrijos, kai jos įsteigtos keliuose namuose” nėra aiški. Siekiant teisinio aiškumo bei siekiant išvengti skirtingo šios nuostatos aiškinimo taikant įstatymą, ją reikėtų patikslinti.
26. Projekto 29 straipsnio 3 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrijos likvidavimo atveju bendrijos turtas ir lėšos, viršijantys bendrijos narių įnašus, paskirstomas bendraturčiams proporcingai jų daliai bendrojoje nuosavybėje, jeigu bendrijos narių susirinkimas nenustato kitaip. Atkreiptinas dėmesys, kad projektu keičiamo įstatymo 4 straipsnio 3 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrija yra viešasis juridinis asmuo. Pažymėtina, kad iš Civilinio kodekso 2.34 straipsnio 2 dalyje pateiktos viešojo juridinio asmens sąvokos seka, kad viešieji juridiniai asmenys yra steigiami asmenų, nesiekiančių naudos sau. Atsižvelgus į tai, viešojo juridinio asmens steigėjai (dalyviai) negali gauti tokio juridinio asmens pelno dalies, jeigu juridinis asmuo gauna pelno, o tokio juridinio asmens likvidavimo atveju - gauti viešojo juridinio asmens juridinio asmens turto dalies, viršijančios dalyvių (steigėjų) įnašus.2 Atsižvelgus į tai, aptariamoji projekto nuostata tikslintina.
27. Iš Bendrijų įstatymo projekto 30 straipsnio 2 dalies turinio neaišku, kokios „vykdomosios institucijos organizuoja ir užtikrina bendrijų nemokamą konsultavimą jų steigimo ir veiklos klausimais“.
28. Bendrijų įstatymo projekto 30 straipsnio 3 dalyje kalbama apie Lietuvos Respublikos būsto valdymo ir priežiūros rūmų steigimą, tačiau nenurodoma, kokia būtų tokio juridinio asmens teisinė forma, kas būtų jo steigėjais, iš projekto nuostatų nėra aiški ir jo steigimo tvarka.
29. Bendrijų įstatymo projekto 30 straipsnio 5 dalies 6 punkte siūloma Būsto rūmams pavesti Vartotojų teisių apsaugos įstatymo nustatyta ginčų sprendimo ne teisme tvarka nagrinėti būsto savininkų skundus dėl bendrosios nuosavybės valdytojų veiklos ar neveikimo. Būsto rūmai galėtų turėti savo atskirą nustatytą skundų nagrinėjimo tvarką, nes tiesiogiai taikyti Vartotojų teisių apsaugos įstatymo nustatytą ginčų sprendimo ne teisme tvarką vargu ar būtų įmanoma. Taip pat neaišku, kas projekte laikoma „bendrosios nuosavybės valdytojais“.
30. Teisiškai vertinant Bendrijų įstatymo projekto 30 straipsnio 5 dalies 7 punkto formuluotę neaišku, kur įtvirtinta daugiabučių namų bendrosios nuosavybės administratorių atestavimo pareiga.
31. Projekto 3 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti, jog daugiabučio namo savininkų bendrijos, valdančios daugiau kaip vieno daugiabučio namo bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektus, per 6 mėnesius privalo reorganizuotis taip, kad atitiktų projektu siūlomas keičiamo įstatymo 6 straipsnio, t.y. taip, kad kiekvieno daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektus valdytų tik to namo bendrasavininkių bendrija. Bendrija gali būti ir nereorganizuojama, tačiau tuomet bendrasavininkiai turi arba įkurti naują bendriją, arba sudaryti jungtinės veiklos sutartį, arba priimti sprendimą, jog Civilinio kodekso 4.84 straipsnio nustatyta tvarka būtų paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius. Per minėtą laikotarpį nepriėmus sprendimo, savivaldybė skirtų bendrojo naudojimo objektų administratorių. Jį paskyrus, būtų laikoma kad bendrijos veikla yra laikinai sustabdyta iki daugiabučio namo savininkai įgyvendins šio straipsnio reikalavimus. Atkreiptinas dėmesys, kad siūloma nuostata neatitinka Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 1 dalies, kurioje nustatyta, kad administratorius skiriamas tik tuomet, kai bendrija nėra įsteigta arba ji yra likviduota. Atsižvelgus į tai projekto nuoštą reikėtų suderinti su minėta kodekso nuostata. Be to, atkreiptinas dėmesys, kad galimi atvejai, kai tik dalies daugiabučių namų savininkai įkurs atskiras bendrijas ar priims kitokius sprendimus. Tokiu atveju, iš projekto nuostatų nėra pakankamai aišku,
________________________________________________________________________________
2 Lietuvos Respublikos civilinio kodekso komentaras. Antroji knyga. Asmenys. Vilnius: Justicia, 2001, p. 97.
kokiems konkrečiai daugiabučiams būtų skiriami bendrojo naudojimo objektų administratoriai. Kartu atkreiptinas dėmesys, kad bendrijos veikla, mūsų nuomone, praktiškai būtų sustabdyta neribotam laikui, nes tikėtina, kad jeigu jau bendraturčiai nepriėmė atitinkamo sprendimo per 6
mėnesius, tai abejotina, ar jie jį greitu laiku priimtų ateityje. Pažymėtina, kad bendrija bendrojo naudojimo objektams prižiūrėti gali būti sudariusi sutartis su atitinkamais paslaugų teikėjais. Sustabdžius bendrijos veiklą ir valdymo organams netekus įgaliojimų, bendrija negalėtų atsiskaityti su paslaugas suteikusiais asmenimis dėl ko pastarieji galėtų patirti nuostolių. Nuostolius privalėtų atlyginti bendrija. Kartu pažymėtina, kad, sustabdžius veiklą, būtų įšaldytos ir bendrijos surinktos bendratučių lėšos namo bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektams eksploatuoti, išlaikyti. Kyla abejonių, ar toks įšaldymas atitiktų daugiabučio namo savininkų interesus. Be to, nėra aišku, ar naujai įsteigtoms bendrijoms būtų perduotos lėšos, naujai įsteigtos bendrijos narių sukauptos daugiabučio namo atnaujinimui (modernizavimui) ir pan. Kita vertus, galimi atvejai, kai jau būtų pradėti tokių daugiabučių namų atnaujinimo (modernizavimo) darbai. Kyla pagrįstų abejonių, ar bendrijų, kurios pradėjo tokių namų atnaujinimo darbus, reorganizavimas neturėtų neigiamos įtakos tokių darbų užbaigimui. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatas reikėtų patikslinti.
32. Iš įstatymo projekto 3 straipsnio 1 dalies formuluotės neaišku iki kada bendrija savo įstatus suderina su šio įstatymo reikalavimais.
33. Projekto 3 straipsnio 3 dalyje siūloma nustatyti, kad šio įstatymo nuostatos aiškinamos kartu su Būsto valdymo ir priežiūros įstatymo nuostatomis. Atkreiptinas dėmesys, kad įstatymas tokiu pavadinimu nėra priimtas. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatos tikslintinos.
Teisės departamento direktorius Andrius Kabišaitis
S. Švedas
V.Vėgelis