LIETUVOS RESPUBLIKOS SEIMO KANCELIARIJOS
TEISĖS DEPARTAMENTAS
IŠVADA
DĖL LIETUVOS RESPUBLIKOS DAUGIABUČIŲ GYVENAMŲJŲ NAMŲ IR KITŲ PATALPŲ SAVININKŲ BENDRIJŲ ĮSTATYMO NR. XI-1967 4, 5, 6, 8, 11, 14, 27 STRAIPSNIŲ PAKEITIMO ĮSTATYMO PROJEKTO
2021-03-05 Nr. XIVP-286
Įvertinę projekto atitiktį Konstitucijai, įstatymams, teisėkūros principams ir teisės technikos taisyklėms, teikiame šias pastabas:
1. Įstatymo projekto pavadinimą reikėtų patikslinti, jį išdėstant taip: ,,LIETUVOS RESPUBLIKOS DAUGIABUČIŲ GYVENAMŲJŲ NAMŲ IR KITOS PASKIRTIES PASTATŲ SAVININKŲ BENDRIJŲ ĮSTATYMO NR. I-798 4, 5, 6, 8, 11, 14 IR 27 STRAIPSNIŲ PAKEITIMO ĮSTATYMAS“.
2. Iš projekto 1 straipsnio 1 dalyje dėstomo Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatymo (toliau - keičiamas įstatymas) 4 straipsnio 4 dalies siūloma išbraukti nuostatas, kad daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijos (toliau – bendrija) steigimo iniciatyvos teisę turi pastato bendrojo naudojimo objektų administratoriaus, paskirto Civilinio kodekso nustatyta tvarka, atstovas ar savivaldybės vykdomosios institucijos įgaliotas asmuo. Projekto aiškinamajame rašte nurodoma, kad ,,atvejai, kai savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtas bendrojo naudojimo objektų administratorius imtųsi steigti bendriją daugiabučiame name yra labai reti, o gal ir visai nežinoma tokių atvejų. Tikėtina, kad savivaldybės vykdomosios institucijos paskirtas administratorius nesuinteresuotas inicijuoti bendrijos steigimą, nes gali netekti pajamų, kurias gauna už daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų priežiūrą”. Atkreipiame dėmesį, kad nėra aišku, kokiais argumentais remiantis siūloma atsisakyti nuostatos, kad bendrijos steigimo iniciatyvos teisę turi savivaldybės vykdomosios institucijos įgaliotas asmuo. Svarstytina, ar pastaroji nuostata keičiamame įstatyme neturėtų išlikti. Tokiu būdu savivaldybių vykdomosios institucijos galėtų aktyviai dalyvauti inicijuojant daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitų pastatų savininkų bendrijų steigimą, prisidėdamos prie bendrijų skaičiaus didinimo, butų ir kitų patalpų savininkams išaiškinant tokio bendrojo naudojimo objektų administravimo būdo esmę bei galimus privalumus.
3. Projekto 1 straipsnio 2 dalimi keičiamo įstatymo 4 straipsnio 5 dalyje siūloma nustatyti, kad butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai, kurie iš anksto raštu nepareiškė valios dėl bendrijos steigimo ar negali dalyvauti bendrijos steigiamajame susirinkime, turi teisę savo valią pareikšti raštu bendrijos steigiamojo susirinkimo darbotvarkės klausimais. Atkreiptinas dėmesys, kad iš siūlomo teisinio reguliavimo nėra aišku, kokiu kitu metu jei ne „iš anksto“ minėtas butų ir kitų patalpų (pastatų) savininko „valios pareiškimas“ turėtų būti įteiktas ir kokiam subjektui. Atsižvelgiant į tai, formuluotė „savininkai, kurie iš anksto raštu nepareiškė valios (...) turi teisę savo valią pareikšti raštu“ redaguotina loginiu aspektu.
4. Projekto 1 straipsnio 3 dalimi keičiamo įstatymo 4 straipsnio 7 dalyje siūloma nustatyti, kad bendrojo naudojimo objektų administratoriaus, pagal jungtinės veiklos sutartį įgalioto asmens ar pastato statytojo įgaliojimai administruoti namo bendrojo naudojimo objektus baigiasi, o naujai įsteigtos bendrijos įgaliojimai prasideda, nuo fakto apie bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasikeitimą įregistravimo Nekilnojamojo turto registre datos, jei šalys nesusitaria kitaip (pabraukta mūsų). Pastebėtina, kad iš projekto nuostatų nėra aišku, kokie subjektai suprantami kaip „šalys“ ir kokios sutarties šalimis jie yra, jei administravimo įgaliojimai baigiasi nuo fakto apie bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasikeitimą įregistravimo Nekilnojamojo turto registre. Projekto nuostatos tikslintinos.
5. Projekto 1 straipsnio 4 dalimi keičiamo įstatymo 4 straipsnio 8 dalyje siūloma nustatyti, kad
bendrijos steigimo išlaidas apmoka ,,namo, kuriame įsteigta bendrija, butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai“ proporcingai jų daliai bendrojoje dalinėje nuosavybėje.
Projekto nuostata svarstytina šiais aspektais:
Pirma, Konstitucinis Teismas savo nutarimuose ne kartą yra pažymėjęs, kad konstitucinis teisinės valstybės principas suponuoja įvairius reikalavimus teisėkūros subjektams, inter alia tai, kad įstatymuose ir kituose teisės aktuose nustatytas teisinis reguliavimas turi būti aiškus, suprantamas, neprieštaringas, turi būti užtikrinami teisės sistemos nuoseklumas ir vidinė darna (inter alia 2004 m. gruodžio 13 d., 2006 m. sausio 16 d. nutarimai); teisės normos turi būti formuluojamos tiksliai, jose negali būti dviprasmybių (inter alia 2004 m. gruodžio 13 d., 2013 m. vasario 15 d., 2020 m. rugpjūčio 28 d. nutarimai). Atkreipiame dėmesį, kad keičiamo įstatymo 4 straipsnio 2 dalyje nustatyta, kad bendriją steigia vieno ar kelių daugiabučių namų butų ir kitų patalpų arba kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų savininkai. Taigi bendriją gali steigti ne vieno, bet kelių gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų butų ir kitų patalpų savininkai. Iš projektu siūlomo teisinio reguliavimo nėra aišku, kurio namo (pastato) butų ir kitų patalpų savininkai tokiu atveju turėtų atlyginti bendrijos steigimo išlaidas. Projektą reikėtų papildyti nuostatomis, pašalinančiomis šį neaiškumą Be to, bendrija gali būti steigiama ne tik gyvenamųjų namų, bet ir kitos paskirties pastatų bendrosios dalinės nuosavybės teisės objektų administravimui. Iš projekto nuostatų lieka neaišku, kas turėtų atlyginti bendrijos steigimo išlaidas, kai bendrija steigiama ne gyvenamojo namo, bet kitos paskirties pastato bendrojo naudojimo objektų administravimui. Projekto nuostatas reikėtų patikslinti.
Antra, pažymėtina, kad narystė gyvenamųjų namų ar kitos paskirties pastatų butų ir kitų patalpų savininkų bendrijoje butų ir kitų patalpų savininkams nėra privaloma. Todėl tuo atveju, jeigu butų ir patalpų savininkai nėra bendrijos steigėjai ir, įregistravus bendriją, netampa jos nariais, svarstytina, ar pastariesiems pagrįstai siūloma nustatyti prievolę atlyginti bendrijos – juridinio asmens, kurio steigėjais (dalyviais) jie nėra, steigimo išlaidas. Svarstytina, ar projektu siūlomas teisinis reguliavimas atitinka nuosavybės teisės apsaugos principą, nes įstatymas įpareigotų asmenis naudoti jų nuosavybę (lėšas) kitų asmenų steigiamų juridinių asmenų steigimo išlaidoms apmokėti, nors išlaidas privalantys sumokėti asmenys nedalyvautų tokių juridinių asmenų steigime, netaptų tokių juridinių asmenų dalyviais ir panašiai.
Trečia, svarstytina, ar siūlomu teisiniu reguliavimu nebūtų sudarytos sąlygos bendrijos steigėjų piktnaudžiavimui, kai pastarieji, žinodami, kad bendrijos steigimo išlaidas turės padengti ne tik jie (bendrijos steigėjai), bet visi daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato butų ir kitų patalpų savininkai, bendrijos steigimui pasitelks brangias teisines paslaugas siūlančius subjektus. Tokiu atveju bendrijos steigimo išlaidos gali žymiai išaugti. Atsižvelgus į tai, kyla abejonių, ar siūlomas teisinis reguliavimas atitiktų visų daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato butų ir kitų patalpų savininkų interesus.
Ketvirta, projekto nuostatos galėtų būti aiškinamos taip, kad visi namo, kurio bendrojo naudojimo objektų administravimui būtų steigiama bendrija, butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkai privalėtų atlyginti bendrijos steigimo išlaidas ir tuo atveju, jeigu bendrijos steigimo procedūros būtų pradėtos iki įstatymo įsigaliojimo. Konstitucinis Teismas ne kartą yra konstatavęs, jog konstitucinis teisinės valstybės principas suponuoja įvairius reikalavimus įstatymų leidėjui, kitiems teisėkūros subjektams, inter alia tai, kad teisės aktų galia turi būti nukreipta į ateitį, įstatymų ir kitų teisės aktų grįžtamoji galia neleidžiama (lex retro non agit), nebent teisės aktu būtų sušvelninama teisinių santykių subjekto padėtis ir kartu nebūtų pakenkiama kitiems teisinių santykių subjektams (lex benignior retro agit) (inter alia 2011 m. spalio 25 d., 2012 m. birželio 29 d., 2018 m. birželio 19 d. nutarimai). Todėl tuo atveju, jeigu atsižvelgiant į aukščiau nurodytas pastabas vertinamosios projekto nuostatos nebūtų atsisakyta, svarstytina, ar projektą nereikėtų papildyti atskiru straipsniu, kuriame būtų reglamentuojamas naujų keičiamo įstatymo nuostatų dėl bendrijos steigimo išlaidų apmokėjimo taikymas.
6. Pastebėtina, kad turėtų būti tikslinama projekto 2 straipsnio 2 dalyje dėstoma keičiamo įstatymo 5 straipsnio 6 dalis, nurodant terminą, per kurį prisijungimo iniciatoriai raštu praneštų apie priimtą sprendimą prisijungti prie veikiančios bendrijos bendrojo naudojimo objektų administratoriui ar pagal jungtinės veiklos sutartį įgaliotam asmeniui ir savivaldybės vykdomajai institucijai.
7. Projekto 3 straipsnio 1 dalyje dėstomo keičiamo įstatymo 6 straipsnio 2 dalies antrojo sakinio nuostata ,,po dviejų savaičių turi būti sušauktas pakartotinis butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų susirinkimas” ir trečiojo sakinio nuostata ,,pakartotinis susirinkimas” nėra pakankamai aiškios. Jeigu šiuose sakiniuose turimas tikslas reglamentuoti pakartotinio bendrijos steigiamojo susirinkimo sušaukimą, jo kvorumą, balsavimą jame ir panašiai, tai minėtas projekto nuostatas reikėtų patikslinti.
8. Projekto 7 straipsnyje dėstomo keičiamo įstatymo 8 straipsnio 1 dalies 4 punkte siūloma nustatyti, kad kartu su prašymu įregistruoti bendriją Juridinių asmenų registrui pateikiami ,,butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų, raštu iš anksto ar steigiamojo susirinkimo metu pareiškusių pritarimą steigti bendriją, sąrašas su jų parašais bei išankstinės nuomonės pareiškimo lapai“. Nuostata ,,išankstinės nuomonės pareiškimo lapai“ nėra pakankamai aiški. Neaišku, kokiu klausimu ir kieno pareikšta nuomonė turima omenyje. Jeigu turima omenyje daugiabučio gyvenamojo namo ar kitos paskirties pastato butų ir kitų patalpų savininkų nuomonė dėl bendrijos steigimo, tai pastarųjų nuomonė gali būti įvairi, t. y. savininkai gali palaikyti iniciatyvą steigti bendriją, tiek prieštarauti jos steigimui. Nėra aišku, kokiu tikslu nuomonė būtų pateikiama Juridinių asmenų registrui. Manytume, kad teisinę reikšmę turi būtent butų ir kitų patalpų savininkų pritarimas bendrijos steigimui ir pritarimą patvirtinantys savininkų parašai. Svarstytina, ar nuostatos ,,išankstinės nuomonės pareiškimo lapai” nereikėtų atsisakyti kaip perteklinės, taip pat atsisakyti tokios nuomonės (išankstinės nuomonės pareiškimo lapų) teikimo Juridinių asmenų registrui.
9. Projekto 9 straipsnio 2 dalimi keičiamo įstatymo 14 straipsnio 11 dalyje siūloma nustatyti, kad ,,Bendrijos pirmininkas gali atsistatydinti iš pareigų apie tai ne vėliau kaip prieš 30 dienų raštu pranešęs bendrijos valdybai“. Atkreipiame dėmesį, kad pagal keičiamo įstatymo 9 straipsnio 2 ir 3 dalyse nustatytą teisinį reguliavimą bendrijos valdyba gali būti nesudaroma. Keičiamo įstatymo 10 straipsnio 1 dalies 2 punkte nustatyta, kad bendrijos narių visuotinis susirinkimas renka ir atšaukia bendrijos pirmininką, taip pat įgalioja vieną iš bendrijos narių bendrijos vardu pasirašyti darbo sutartį su bendrijos pirmininku. Atsižvelgus į tai, projekto nuostatos tikslintinos, nustatant subjektą, kuriam ketinantis atsistatyti bendrijos pirmininkas turėtų pranešti apie savo atsistatydinimą, kai valdyba bendrijoje nėra sudaroma.
Kartu atkreiptinas dėmesys, kad Darbo kodekso 3 straipsnio 2 dalyje yra nurodoma, kad esant kodekso ir kitų įstatymų prieštaravimų, taikomos šio kodekso normos, išskyrus atvejus, kai šis kodeksas pirmenybę suteikia kitų įstatymų normoms. Darbo kodekso 55 straipsnio 1 dalyje nustatyta, kad neterminuota darbo sutartis ir terminuota darbo sutartis be svarbių priežasčių gali būti nutraukta darbuotojo rašytiniu pareiškimu, apie tai įspėjus darbdavį ne vėliau kaip prieš dvidešimt kalendorinių dienų. Su bendrijos pirmininku taip pat yra sudaroma darbo sutartis, kurią jis, kaip nustatyta Darbo kodekse, be svarbių priežasčių galėtų nutraukti įspėjęs prieš dvidešimt kalendorinių dienų. Nėra aišku, kokiais argumentais remiantis keičiamame įstatyme siūloma nustatyti ilgesnį nei nurodyta Darbo kodekse įspėjimo dėl atsistatydinimo (manytina, ir darbo sutarties nutraukimo) terminą, taip pat lieka neaiškus projekto nuostatos santykis su Darbo kodekso 55 straipsnio 1 dalimi bei 56 straipsniu, reglamentuojančiu darbo sutarties nutraukimą darbuotojo iniciatyva dėl svarbių priežasčių – pavyzdžiui ligos, neįgalumo, slaugos poreikio ir numatančio trumpintus įspėjimo apie darbo sutarties nutraukimą terminus. Atsižvelgiant į tai, kad Darbo kodekso 55 straipsnio 1 dalis nenumato galimybės kitokius įspėjimo dėl darbo sutarties nutraukimo terminus nustatyti kituose įstatymuose, projekto nuostatos turėtų būti atitinkamai tikslinamos arba kartu su projektu turėtų būti teikiamos ir Darbo kodekso nuostatų pataisos.
10. Projekto 10 straipsnio 1 dalyje pateikta keičiamo įstatymo 27 straipsnio 2 dalies nuostata ,, savivaldybių vykdomosios institucijos, nuosavybės teise valdančios nekilnojamojo turto objektus daugiabučiame name” nėra aiški. Pažymėtina, kad pats daugiabutis namas yra nekilnojamojo turto objektas. Kokie savivaldybių vykdomųjų institucijų nuosavybės teise valdomi kiti nekilnojamojo turto objektai galėtų būti daugiabučiame name projekte nėra atskleisti. Atsižvelgiant į tai, vertinamoji projekto nuostata tikslintina, pašalinant aukščiau nurodytą neaiškumą.
Be to, projekto 10 straipsnio 1 dalies pakeitimų esmėje prieš skaičių ,,2“ įrašytinas žodis ,,nauja“.
11. Projekto 11 straipsnio 1 dalyje, po žodžio ,,įstatymas”, įrašytini žodžiai ,,išskyrus šio straipsnio 2 dalį“.
12. Atsižvelgiant į Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme nustatytą Vyriausybės kompetenciją, susijusią su daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės objektų valdymu, svarstytina, ar dėl teikiamo įstatymo projekto neturėtų būti gauta Vyriausybės išvada.
Teisės departamento direktorius Andrius Kabišaitis
M. Masteikienė, tel. (8 5) 239 6843, el. p. [email protected]
S. Švedas, tel. (8 5) 239 6165, el. p. [email protected]