LIETUVOS RESPUBLIKOS SPECIALIŲJŲ TYRIMŲ TARNYBA
Nacionalinei žemės tarnybai 2017-12-28 Nr. 4-01-10176 prie Žemės ūkio ministerijos
Kopija Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerijai E. pristatymo informacinė sistema

Dėl Lietuvos Respublikos Žemės įstatymo 9 straipsnio ir Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių

Lietuvos Respublikos specialiųjų tyrimų tarnyba (toliau – Specialiųjų tyrimų tarnyba) gavo pareiškimą, kuriame išdėstytos aplinkybės dėl galimos teisinės spragos valstybinės žemės nuomą statiniams reglamentuojančiuose teisės aktuose: pareiškėjo nuomone, iš teisės aktų nuostatų lieka neaišku, kaip turėtų būti nustatomas valstybinės žemės sklypo, užstatyto keliais skirtingą ekonomiškai pagrįstą statinio naudojimo trukmę turinčiais statiniais, nuomos terminas.

Atsižvelgdama į minėtas aplinkybes, Specialiųjų tyrimų tarnyba antikorupciniu požiūriu įvertino Lietuvos Respublikos žemės įstatymo 9 straipsnio (toliau – Žemės įstatymas) ir Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – Taisyklės), patvirtintų Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimu Nr. 260, 30.5 ir 33 punktų nuostatas:

Žemės įstatymo 9 straipsnio 3 dalis nustato, kad žemės nuomos terminas nustatomas nuomotojo ir nuomininko susitarimu, bet ne ilgiau kaip 99 metams. Kai išnuomojama žemės ūkio paskirties žemė, žemės nuomos terminas negali būti ilgesnis kaip 25 metai. Žemės sklypai laikiniems statiniams statyti ir eksploatuoti išnuomojami Statybos įstatymo nustatytam tokių statinių naudojimo terminui. Visais kitais atvejais žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę. Žemės nuomos termino nustatymo motyvai turi būti išdėstyti sprendime išnuomoti valstybinės žemės sklypą.

Žemės įstatymo 9 straipsnio 6 dalies 1 punktas nustato, kad valstybinė žemė išnuomojama be aukciono, jeigu ji užstatyta fiziniams ir juridiniams asmenims nuosavybės teise priklausančiais ar jų nuomojamais statiniais ar įrenginiais (išskyrus laikinuosius statinius, inžinerinius tinklus bei neturinčius aiškios funkcinės priklausomybės ar apibrėžto naudojimo arba ūkinės veiklos pobūdžio statinius, kurie tarnauja pagrindiniam statiniui ar įrenginiui arba jo priklausiniui). Žemės sklypai, užstatyti fizinių ar juridinių asmenų nuomojamais statiniais ar įrenginiais, išnuomojami tik šių statinių ar įrenginių nuomos terminui. Žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

Taigi, pagal minėtas Žemės įstatymo nuostatas, žemės sklypų, išnuomojamų statiniams ar įrenginiams eksploatuoti arba statyti ir eksploatuoti, nuomos terminas nustatomas atsižvelgiant į ekonomiškai pagrįstą statinio ar įrenginio naudojimo trukmę, o žemės sklypai išnuomojami teritorijų planavimo dokumentuose ar žemės valdos projektuose nustatyto dydžio, kuris būtinas statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį.

Lietuvos Respublikos Vyriausybės 1999 m. kovo 9 d. nutarimo Nr. 260 „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ (toliau – Nutarimas) 2.2 punktas nustato, kad pagal Taisykles parduodami ir išnuomojami valstybinės žemės sklypai, užstatyti statiniais ar įrenginiais ir naudojami šiems statiniams ir įrenginiams eksploatuoti, taip pat statiniais ar įrenginiais neužstatyti (nauji) valstybinės kitos paskirties žemės sklypai, kai tokių valstybinės žemės sklypų pardavimas ar nuoma be aukciono numatyti Lietuvos Respublikos įstatymuose.

Minėtu Nutarimu patvirtintos Naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos taisyklių (toliau – Taisyklės) 33 punktas nustato, kad kai pagal teritorijų planavimo dokumentą ar žemės valdos projektą keliems savarankiškai funkcionuojantiems statiniams ar įrenginiams, Nekilnojamojo turto registre įregistruotiems atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), eksploatuoti suformuotas vienas valstybinės žemės sklypas, šių statinių ar įrenginių savininkams (bendraturčiams) išnuomojamos žemės sklypo dalys, reikalingos kiekvienam atskiram statiniui ar įrenginiui eksploatuoti.

Pagal aukščiau išdėstytas nuostatas, jeigu keliems statiniams ar įrenginiams suformuotas vienas žemės sklypas, šiems statiniams išnuomojamos žemės sklypo dalys (ne visas žemės sklypas), reikalingos kiekvienam atskiram statiniui ar įrenginiui eksploatuoti pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 3 ir 6 dalių kriterijus, t. y. (1) dydį, būtiną statiniams ar įrenginiams eksploatuoti pagal Nekilnojamojo turto kadastre įrašytą jų tiesioginę paskirtį ir (2) ekonomiškai pagrįstą statinių ar įrenginių naudojimo trukmę (jeigu statinių ekonomiškai pagrįsta naudojimo trukmė yra skirtinga, jiems eksploatuoti nustatytos valstybinės žemės sklypo dalys būtų išnuomojamos skirtingiems terminams).

Pastebėtina, kad Lietuvos Respublikos žemės ūkio ministerija (toliau – Žemės ūkio ministerija) pareiškėjui yra pateikusi kitokią (negu išdėstėme aukščiau) nuomonę (2017-05-18 raštas Nr. 3JA-162(8.14) dėl žemės nuomos viename valstybinės žemės sklype esantiems statiniams. Žemės ūkio ministerijos nuomone, tais atvejais, kai žemės sklype esantys statiniai ar įrenginiai yra savarankiškai funkcionuojantys ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais), „tikslinga būtų valstybinės žemės sklypo nuomos terminą nustatyti į to statinio ar įrenginio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę, kurios terminas yra ilgiausias“.

Kadangi esamas teisinis reglamentavimas galimai nėra aiškus ir gali būti suvokiamas ir aiškinamas skirtingai (tokias prielaidas leidžia padaryti skirtinga Specialiųjų tyrimų tarnybos ir Žemės ūkio ministerijos nuomonė dėl esamo teisinio reglamentavimo taikymo), Specialiųjų tyrimų tarnyba siūlo inicijuoti teisės aktų nuostatų (Žemės įstatymo ir (ar) Taisyklių) keitimą ir detalizuoti valstybinės žemės sklypų (jų dalių) nuomos klausimus, kai viename žemės sklype yra du (ar daugiau) savarankiškai funkcionuojantys ir Nekilnojamojo turto registre įregistruoti atskirais objektais (pagrindiniais daiktais) statiniai ar įrenginiai.

Pagal Taisyklių 30.5 punktą, kai valstybinės žemės sklype esančio statinio ar įrenginio nustatytas ekonomiškai pagrįsto naudojimo trukmės terminas suėjęs, tačiau statinys neišregistruotas iš Nekilnojamojo turto registro arba nėra kitų duomenų apie statinio žuvimą (nugriovimą, sugriovimą, sunykimą, sudegimą ir panašiai), valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti sudaroma terminui, ne ilgesniam nei viena dešimtoji dalis nustatytos statinio ar įrenginio ekonomiškai pagrįstos naudojimo trukmės.

Specialiųjų tyrimų tarnybos nuomone, minėtos nuostatos svarstytinos keliais aspektais:

Neaišku, kas ir kuriais atvejais, kai valstybinės žemės sklype esančio statinio ar įrenginio nustatytas ekonomiškai pagrįsto naudojimo trukmės terminas yra suėjęs, privalo patikrinti duomenis, ar statinys nėra žuvęs (nugriautas, sugriautas, sunykęs, sudegęs ar pan.) ir kaip tai turi būti užfiksuojama, nors, mūsų nuomone, siekiant užtikrinti Lietuvos Respublikos valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo įstatymo 9 straipsnyje nustatytus valstybės ir savivaldybių turto valdymo, naudojimo ir disponavimo juo principų įgyvendinimą, kad turtas būtų valdomas, naudojamas ir juo disponuojama vadovaujantis visuomeninės naudos, efektyvumo, racionalumo ir viešosios teisės principais, sprendimą dėl žemės nuomos priimantis asmuo privalėtų tai padaryti1 Specialiųjų tyrimų tarnyba disponuoja informacija, kad atskirais atvejais valstybinė žemė be aukciono išnuomojama aiškios paskirties neturinčių statinių ar net jų fragmentų (pavyzdžiui, statinių liekanoms) naudojimui, kuris faktiškai neįmanomas. .

Neaiški formuluotė „valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti sudaroma terminui, ne ilgesniam nei viena dešimtoji dalis nustatytos statinio ar įrenginio ekonomiškai pagrįstos naudojimo trukmės“: ar minėtu atveju privalo būti atsižvelgiama į anksčiau nustatytą, tačiau jau pasibaigusią statinio ar įrenginio ekonomiškai pagrįstą naudojimo trukmę; ar kiekvienu konkrečiu atveju nustatoma galima statinio ar įrenginio naudojimo trukmė, tačiau ne ilgesnė negu viena dešimtoji dalis buvusios nustatytos statinio ar įrenginio ekonomiškai pagrįstos naudojimo trukmės; ar minėta formuluotė turėtų būti suprantama dar kitaip.

Kai valstybinės žemės sklype esančio statinio ar įrenginio nustatytas ekonomiškai pagrįsto naudojimo trukmės terminas yra suėjęs, valstybinės žemės nuomos sutartis gali būti sudaroma, tačiau nenurodyta, kuriais atvejais tokia sutartis nesudaroma. Specialiųjų tyrimų tarnybos nuomone, akivaizdu, kad sprendimas dėl sutarties sudarymo negali būti sudarytas tais atvejais, kai statinys ar įrenginys, nors ir nėra žuvę, tačiau yra nebetinkami naudoti pagal paskirtį. Šį faktą reiktų konstatuoti laikantis atitinkamų procedūrų, tačiau Taisyklės (ar kiti teisės aktai) jų nenurodo.

Atsižvelgdami į tai, kas išdėstyta, galime teigti, kad minėtos Taisyklių nuostatos sudaro sąlygas nepagrįstiems sprendimams, pavyzdžiui, valstybinę žemę be aukciono išnuomoti žuvusiems pastatams ir įrenginiams, dėl valstybinės žemės nuomos priimti, todėl siūlome Taisykles tobulinti ir sprendimus priimančius asmenis įpareigoti prieš sutarties sudarymą įsitikinti, kad valstybinė žemės bus išnuomota numatomam terminui tinkamiems pastatams ar įrenginiams naudoti.

Be to, norėtume atkreipti dėmesį, kad Lietuvos Aukščiausiasis Teismas (toliau – LAT) 2017 m. birželio 22 d. civilinėje byloje2 http://liteko.teismai.lt/viesasprendimupaieska/tekstas.aspx?id=15739ad2-2170-4a8e-899e-abea442165a6 Nr. 3K-3-281-695/2017 yra priėmęs nutartį, kurioje teisės taikymo aspektu pateiktas aktualus išaiškinimas dėl Žemės įstatymo nuostatų, reglamentuojančių valstybinės žemės nuomą ne aukciono būdu, taikymo. Pagal LAT (mūsų apibendrintas tekstas), Žemės įstatymo 9 straipsnio 5 dalyje nustatyta bendrojo pobūdžio taisyklė, kad valstybinė žemė išnuomojama aukciono būdu asmeniui, kuris pasiūlo didžiausią nuomos mokestį, išskyrus įstatyme nustatytus atvejus. Taip siekiama kuo didesnės finansinės naudos iš išnuomoto turto. Tuo tarpu pagal Žemės įstatymo 9 straipsnio 6–9 dalių nuostatas, reglamentuojančias valstybinės žemės nuomą be aukciono, pirmenybė teikiama ne didesnei naudai, o kitiems interesams, pavyzdžiui, statinių, esančių valstybiniame žemės sklype savininkams arba valdytojams (nuomininkams). Kadangi nurodytos įstatymo nuostatos, nustatančios statinių savininko teisę nuomoti statiniams eksploatuoti reikalingą valstybinės žemės sklypą lengvatine – ne aukciono – tvarka, šio asmens naudai suvaržo žemės savininko, t. y. valstybės, teisę disponuoti žeme kitais, efektyvesniais būdais, teikiančiais valstybei didžiausią naudą, ši teisė suteikiama tik įstatyme nustatytomis sąlygomis. Atitinkamai nesant šių sąlygų, teisinis pagrindas valstybinę žemę nuomoti lengvatine tvarka išnyksta. Asmens lūkestis, kad pakeitus ginčo sklypo paskirtį į gyvenamąją šis sklypas jam bus išnuomotas ne aukciono tvarka, nėra teisėtas ir negali būti saugomas teisės. Norint sklype vykdyti veiklą, nesusijusią su turimo pastato eksploatavimu, toks lūkestis prieštarauja viešajam interesui ir valstybinės žemės nuomos socialinei paskirčiai, todėl negali būti teisės aktų nustatyta tvarka ginamas. Nagrinėjamu atveju nustatyta, kad vietoj nugriauto paslaugų paskirties statinio (valčių nuomos punkto) buvo pastatytas gyvenamasis pastatas, t. y. visai kitos paskirties, nesutampančios su nurodyta Nekilnojamojo turto registre, statinys, ir tai iš esmės lemia skirtingą teritorijos naudojimą. Todėl konstatuota, kad žuvus statiniui ir nenumatant jo atstatyti bei naudoti pagal ankstesnę paskirtį, išnyko teisinis pagrindas nuomoti būtent šiam pastatui naudoti ne aukciono tvarka suteiktą valstybinės žemės sklypą.

Atsižvelgdama į išdėstytus argumentus, Specialiųjų tyrimų tarnyba siūlo tikslinti Žemės įstatymą (ar kitus teisės aktus) ir nurodyti, kad tais atvejais, kai valstybinė žemė buvo išnuomota joje esamų statinių ar įrenginių savininkams ar valdytojams be aukciono, nuomos teisė pasibaigia, kai statiniai ar įrenginiai išnyksta ir (ar) yra pakeičiama jų paskirtis. Mūsų nuomone, šio (taip pat 2 pastabos) pasiūlymo įgyvendinimas ypač aktualus dėl to, kad vadovaujantis Žemės įstatymo 9 straipsnio 1 dalies 1 punktu sprendimus dėl valstybinės žemės sklypų, Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimais perduotus patikėjimo teise savivaldybėms, priima savivaldybės institucijos (sprendimą – savivaldybės taryba, o valstybinės žemės nuomos sutartį sudaro savivaldybės administracijos direktorius arba jo įgaliotas kitas savivaldybės administracijos valstybės tarnautojas), dėl kurių sprendimų, kaip rodo Specialiųjų tyrimų tarnybos turima informacija, ginant viešąjį interesą kyla daugiausia ginčų.

Prašome per du mėnesius nuo antikorupcinio vertinimo išvados gavimo dienos informuoti Specialiųjų tyrimų tarnybą, kaip buvo atsižvelgta į šioje išvadoje pateiktas pastabas. Atsakymą prašome paskelbti per Lietuvos Respublikos Seimo teisės aktų informacinę sistemą ir susieti su šia antikorupcinio vertinimo išvada.

Direktoriaus pavaduotojas	Egidijus Radzevičius

Gintas Kerbelis, tel. (8 706) 63 294, el. p. gintas.kerbelis@stt.lt