LIETUVOS RESPUBLIKOS SEIMO KANCELIARIJOS

TEISĖS DEPARTAMENTAS

IŠVADA

DĖL LIETUVOS RESPUBLIKOS CIVILINIO KODEKSO 4.84 STRAIPSNIO PAKEITIMO ĮSTATYMO PROJEKTO

2021-05-31 Nr. XIVP-228(2)

Vilnius

Įvertinę teikiamo įstatymo projekto atitiktį Konstitucijai, galiojantiems įstatymams, teisėkūros principams ir teisės technikos taisyklių reikalavimams, teikiame šias pastabas:

1. Projekto 1 straipsniu Civilinio kodekso (toliau – CK) 4.84 straipsnio 2 dalyje siūloma nustatyti, kad ,,Sprendimą dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo priima butų ir kitų patalpų savininkai namo butų ir kitų patalpų savininkų balsų dauguma. Jeigu pirmą kartą sušaukus butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą nesusirenka sprendimui priimti pakankamas butų ir kitų patalpų savininkų skaičius, pakartotiniame susirinkime, kuris šaukiamas pagal tą pačią darbotvarkę ne anksčiau kaip po dviejų savaičių, sprendimai priimami susirinkime dalyvavusių balsų dauguma, bet ne mažiau kaip 1/4 visų butų ir kitų patalpų savininkų balsų. Butų ir kitų patalpų savininkų pasirinktą administratorių skiria savivaldybės vykdomoji institucija. Jeigu butų ir kitų patalpų savininkai per savivaldybės vykdomosios institucijos nustatytą terminą nepasirenka administratoriaus, sprendimą dėl administratoriaus skyrimo priima savivaldybės vykdomoji institucija. Bendrojo naudojimo objektų administratoriaus atrankos ir skyrimo tvarką nustato Vyriausybė.“ ”.

Projektu siūlomas teisinis reguliavimas diskutuotinas šiais aspektais:

Pirma, projekto nuostata ,,pirmą kartą sušaukus butų ir kitų patalpų susirinkimą“ nėra pakankamai aiški. Neaišku, ar turimas omenyje susirinkimas, kurio darbotvarkėje pirmą kartą yra numatytas bendrojo objektų administratoriaus pasirinkimas, ar turimas omenyje iš viso pirmasis butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimas, nepriklausomai nuo susirinkimo darbotvarkės. Svarstytina, ar, siekiant aiškumo, projekto nuostatos nereikėtų patikslinti.

Antra, atkreipiame dėmesį, kad CK 4.85 straipsnio 2 dalyje jau yra reguliuojamas pakartotinių butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų sušaukimas, taip pat yra nustatytas minimalus sprendimams tokiuose susirinkimuose priimti reikalingas balsų skaičius. Atsižvelgus į tai, svarstytina, ar siūlomo teisinio reguliavimo nereikėtų atsisakyti kaip perteklinio ir, esant poreikiui, tobulinti CK 4.85 straipsnio 2 dalyje nustatytą pakartotinių butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų sušaukimo reglamentavimą.

Trečia, nėra aišku, kokiems veiksmams atlikti savivaldybės vykdomoji institucija turėtų nustatyti projekte minimą terminą, bei nuo kada jis turėtų būti pradedamas skaičiuoti. Be to, atkreiptinas, kad terminas administratoriui parinkti po to, kai pasibaigė savivaldybės vykdomosios institucijos paskirto administratoriaus paskyrimo terminas, yra nustatytas CK 4.84 straipsnio 4 dalyje. Siekiant teisinio reguliavimo nuoseklumo, taip pat į tai atsižvelgiant į tai, kad teisinis reguliavimas, kuriuo nustatomos esminės asmenų teisės ir pareigos, turėtų būti nustatomas įstatyme, bet ne poįstatyminiuose teisės aktuose, terminai administratoriui parinkti atitinkamai turėtų būti įtvirtinti CK, bet ne savivaldybių vykdomųjų institucijų priimtuose teisės aktuose. Pastebėtina ir tai, kad pagal projekto nuostatas savivaldybių institucijos galėtų nustatyti skirtingos trukmės terminus administratoriams pasirinkti, nes nėra siūloma nustatyti jokių kriterijų, į kuriuos turėtų būti atsižvelgiama savivaldybės vykdomajai institucijai nustatant tokį terminą.

2. Projekto 1 straipsnio 2 dalimi CK 4.84 straipsnio 4 dalyje siūloma nustatyti, kad „Savivaldybės vykdomoji institucija bendrojo naudojimo objektų administratorių skiria trejiems metams. Likus šešiems mėnesiams iki šio termino pabaigos, privalomai pradedama šio straipsnio 3 dalyje numatyta procedūra, butų ir kitų patalpų savininkus apie esamo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus įgaliojimų pabaigą ir planuojamą organizuoti butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą ar balsavimą raštu dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo informuojant viešai namo skelbimų lentoje.“ Pasiūlymo turinys diskutuotinas.

Pirma, svarstytina, ar projekto 1 straipsnio 2 dalyje dėstomoje CK 4.84 straipsnio 4 dalyje  žodžio ,,privalomai” nereikėtų atsisakyti kaip perteklinio, nes ir be šio žodžio, nelikus sąlygų apie galimą reikalavimą skirti naują administratorių tik esant nusiskundimams ir nesant bent 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų raštu pareikšto pageidavimo spręsti iš naujo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimo, nuostata bus imperatyvaus pobūdžio.

Antra,  atkreipiame dėmesį, kad projekto 2 straipsnio 2 dalimi iš CK 4.84 straipsnio 4 dalies siūloma išbraukti nuostatą, kad „visais atvejais butų ir kitų patalpų savininkai balsų dauguma turi teisę priimti sprendimą pakeisti bendrojo naudojimo objektų administratorių ir nesuėjus penkerių metų terminui“. Svarstytina, ar siūlomo išbraukimo nereikėtų atsisakyti. Manytina, kad tokio išbraukimo neatsisakius nepagrįstai būtų apribotos butų ir kitų patalpų savininkų, kuriems bendrosios dalinės nuosavybės teise priklauso namo bendrojo naudojimo objektai, nuosavybės teisės, ribojant jų galimybę balsuoti dėl jų netenkinančio bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pakeitimo.

Trečia, analizuojamu reguliavimu siūloma iš Civilinio kodekso 4.84 straipsnio 4 dalies išbraukti nuostatą, jog savivaldybės vykdomosios institucijos paskirto bendrojo naudojimo objektų administratoriaus veiklos terminas pratęsiamas penkeriems metams tuomet, jei dėl šio administratoriaus veiklos nėra nusiskundimų ir jei nėra bent 1/5 daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų raštu pareikšto pageidavimo spręsti iš naujo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimo. Pagal projektu siūlomą reguliavimą bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimo klausimas turėtų būti sprendžiamas iš naujo visuomet – neatsižvelgiant į jokias aplinkybes. Toks siūlomas reguliavimas projekto aiškinamajame rašte grindžiamas motyvu, jog „Dėl galiojančio teisinio reglamentavimo butų ir kitų patalpų savininkai dažniausiai negali įgyvendinti savo teisės rinktis bendrojo naudojimo objektų valdymo būdą, todėl tenka kęsti savivaldybės vykdomosios institucijos paskirto administratoriaus savivalę ir teisės aktus bei gyventojų teises pažeidžiančią veiklą.“ Toks pasiūlymo turinys ir jo motyvai diskutuotini.

Atkreiptinas dėmesys, jog keičiama nuostata reguliuoja tuos atvejus, kai daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkai dėl vienokių ar kitokių priežasčių nėra įsteigę savininkų bendrijos, kuri vykdytų bendrojo naudojimo objektų administravimą. Tokia situacija dažniausiai susiklosto namuose, kurių savininkai yra neiniciatyvūs arba nesugeba susitarti ir išspręsti jokių klausimų. Taigi šių asmenų interesais įpareigojama veikti savivaldybės vykdomoji institucija, kuri organizuoja bendrojo naudojimo objektų administratoriaus paskyrimą.

Aptartame kontekste pažymėtina, kad siūloma keisti nuostata yra įtvirtinta minėtų savininkų interesams užtikrinti, nes manytina, kad galiojantis teisinis reguliavimas skatina veikiančius paskirto bendrojo naudojimo objektų administratorius pagal galimybes veikti efektyviai ir teikti priimtinos kokybės paslaugas, kadangi bendrojo naudojimo objektų administratoriai žino, jog nesant skundų dėl jų veiklos, jų veiklos terminas bus pratęstas. Siūlomu pakeitimu reguliavimas bus pakeistas ir bendrojo naudojimo objektų administratorius bus skiriamas iš naujo, neatsižvelgiant į jo veiklos rezultatus ir kokybę. Šiame kontekste svarstytina, ar neteikiant jokios reikšmės suteiktų paslaugų kokybei, paslaugų kokybė nesumažės, t. y. ar siūlomas kodekso pakeitimas nesukels priešingų pasekmių, nei siekiama įstatymo projektu, nes administratoriams neliks jokios paskatos stengtis vykdyti veiklą kokybiškai.

Ketvirta, atkreipiame dėmesį, jog siūlomais reguliavimo pakeitimais, bus eliminuota daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų galimybė pareikšti pageidavimą, jog paskirtasis bendrojo naudojimo objektų administratorius veiklą testų toliau. Svarstytina, ar tokia galimybė ribojama pagrįstai, ar tai nepažeistų daugiabučio namo butų ir kitų patalpų savininkų interesų ir teisių. Kita vertus, jei savininkai yra neiniciatyvūs arba nesugeba susitarti ir išspręsti jokių klausimų, ir neturi jokių pretenzijų dėl esamo administratoriaus veiklos, svarstytina, ar yra pagrįsta naikinti galimybę tokiam administratoriui tęsti veiklą, sukurti perteklinę administracinę naštą šioje procedūroje dalyvaujantiems asmenims.

Penkta, analizuojamoje nuostatoje siūloma nustatyti būtinybę informuoti butų ir kitų patalpų savininkus apie esamo bendrojo naudojimo objektų administratoriaus įgaliojimų pabaigą ir planuojamą organizuoti butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimą ar balsavimą raštu dėl bendrojo naudojimo objektų administratoriaus pasirinkimo „informuojant viešai namo skelbimų lentoje“. Pažymėtina, jog pasirinkus tokią normos konstrukciją, liktų neaišku koks subjektas kodekso nuostatomis būtų įpareigotas informuoti butų ir kitų patalpų savininkus. Manytina, kad toks subjektas turėtų būti aiškiai nurodytas siūlomoje keisti nuostatoje.

3. Projektu CK 4.84 straipsnio 8 dalyje siūloma nustatyti, kad ,, Bendrojo naudojimo objektų administratorius administruoja bendrojo naudojimo objektus pagal Vyriausybės patvirtintus nuostatus. Administratorius, vykdydamas jam pavestas funkcijas, negali pirkti paslaugų, statybos ir kitų rangos darbų iš ūkio subjektų, kurie yra Administratoriaus ūkio subjektų grupėje kaip tai apibrėžia Konkurencijos įstatymas, išskyrus atvejus, kai tokiam pirkimui ar pirkimų grupei šio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka balsų dauguma pritaria butų ir kitų patalpų savininkai.“. Taigi projektu siūloma nustatyti naujo pobūdžio teisinį reguliavimą, įtvirtinantį bendrojo naudojimo objektų administratorių (toliau šioje pastaboje - administratoriai) veiklos ribojimus, kai jie administruoja bendrojo naudojimo objektus. Pasiūlymo turinys diskutuotinas.

Pirma, nuostatos dalis ,,ūkio subjektų, kurie yra Administratoriaus ūkio subjektų grupėje kaip tai apibrėžta Konkurencijos įstatyme” nėra  pakankamai aiški. Neaišku, kuriuos ūkio subjektus ji apimtų. Atkreipiame dėmesį, kad Konkurencijos įstatymo 3 straipsnio 18 dalyje pateiktas sąvokos ,,susijusių ūkio subjektų grupė“. Jeigu turimi omenyje ūkio subjektai, kurie su administratoriumi sudaro susijusių ūkio subjektų grupę, t. y. tokią grupę, kuri yra apibrėžta Konkurencijos įstatymo 3 straipsnio 18 dalyje, tai projekto nuostatą reikėtų atitinkamai patikslinti.

Antra, pažymime, jog kalbant apie administratorių veiklą, keičiamo straipsnio 7 dalyje jau yra vartojama susijusių asmenų sąvoka, kur jos turinys yra siejamas su Konkurencijos įstatymu. Taikant šią sąvokos apibrėžtį yra užtikrinama, jog šioje kodekso nuostatoje nurodomi asmenys negalėtų būti (skiriami) bendrojo naudojimo objektų administratoriais. Tuo tarpu siūlant naują susijusių asmenų sąvoką, kuri turėtų būti taikoma kasdienėje administratorių veikloje, pažymėtina, kad nėra aišku, koks subjektas ir kokiu teisiniu pagrindu kontroliuotų ir prižiūrėtų, kaip laikomasi kodekso nuostatos, ar galėtų administratoriams būti taikomos tam tikros sankcijos, ar administratoriams apskritai kiltų kokios nors teisinės pasekmės, jei jie nesilaikytų šios kodekso nuostatos. Kartu pažymėtina, jog toks trūkstamas teisinis reguliavimas negali būti nustatytas poįstatyminiame teisės akte, nes yra tiesiogiai susijęs su asmenų teisių ir pareigų apimties reguliavimu.

Trečia, pažymėtina, kad siūlomas reguliavimas nenumato išimčių ir įstatyminis reguliavimas būtų taikomas visuomet. Tuo tarpu Konstitucinis Teismas, analizuodamas vartotojų interesų apsaugos klausimą daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimo srityje 2016 m. spalio 5 d. nutarime (Nr. KT25-N12/2016) nurodė: „<...> įstatymų leidėjui kyla pareiga, įvertinus su daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimu susijusią veiklą vykdančių ir turinčių galimybę ją vykdyti subjektų ratą, kitas reikšmingas aplinkybes, nustatyti, kokio dydžio gyvenamosiose vietovėse apribojimais tam tikriems asmenims teikti daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimo paslaugas būtų užtikrinta minėtų vartotojų teisių apsauga ir, priešingai, kokio dydžio gyvenamosiose vietovėse, nesant subjekto (subjektų), galinčio (galinčių) tinkamai teikti minėtas paslaugas, būtų paneigtas savininkų, kartu ir viešasis, interesas užtikrinti tinkamą daugiabučių namų eksploatavimą ir išsaugojimą.“ Todėl svarstytina, ar pagal analogiją, teikiamas reguliavimas neturėtų nustatyti tam tikrų išimčių, kad tam tikrose teritorijose nesant subjekto (subjektų), galinčio (galinčių) pagal siūlomą reguliavimą tinkamai ir savininkų interesus užtikrinančiu būdu teikti minėtas paslaugas, kaip tai nustatyta CK 4.84 straipsnio 7 dalyje.

Ketvirta, projekto aiškinamajame rašte teikiamas reguliavimas grindžiamas argumentais, kad organizuodami paslaugų ir darbų pirkimus, administratoriai, pažeisdami bendrojo naudojimo objektų administravimą reglamentuojančių teisės aktų nuostatas, į pirkimo komisijas nekviečia namo savininkų atstovo, neorganizuoja butų ir kitų patalpų savininkų susirinkimų dėl tokio atstovo išrinkimo. <...> Pirkdami paslaugas iš susijusių ūkio subjektų administratoriai pažeidžia konkurencijos principus, neužtikrina konkurencingos kainos, neteikia gyventojams pirkimo ataskaitų.“ Šiame kontekste pažymėtina, kad Vyriausybės 2001 m. gegužės 23 d. nutarimo Nr. 603 „Dėl Butų ir kitų patalpų savininkų bendrosios nuosavybės administravimo pavyzdinių nuostatų patvirtinimo“ 16 punkte yra nustatyta, kad „Patalpų savininkai susirinkime arba balsuodami raštu gali iš patalpų savininkų rinkti atstovą (atstovus) atstovauti patalpų savininkams turint santykių su administratoriumi: stebėtojo teisėmis dalyvauti namo bendrojo naudojimo objektų atnaujinimo darbų ir kitų paslaugų pirkimo, atliktų darbų priėmimo; balsuojant raštu ‒ balsų skaičiavimo komisijose, vykdant namo technines apžiūras, tikrinant šilumos, elektros energijos apskaitos, karšto vandens ir kitų matavimo prietaisų rodmenis.“ Tokia nuostata neabejotinai įgalina butų ir kitų patalpų savininkus spręsti projekto aiškinamajame rašte keliamas problemas, nekeičiant galiojančio teisinio reguliavimo.

Todėl kyla abejonių, ar papildant teisinį reguliavimą, tačiau nesprendžiant galimai netinkamo taikymo problemos, būtų pasiekti projektui keliami tikslai

Penkta, siūlomas draudimo pobūdžio reguliavimas galėtų būti netaikomas, „kai tokiam pirkimui ar pirkimų grupei šio kodekso 4.85 straipsnyje nustatyta tvarka balsų dauguma pritaria butų ir kitų patalpų savininkai.“ Pastebėtina, jog nuostata galimai sukeltų teigiamą poveikį, kai butų ir kitų patalpų savininkai yra aktyvūs ir dalyvauja bendrojo naudojimo nuosavybės valdyme, tačiau, keičiamas straipsnis iš esmės reguliuoja atvejus, kai butų ir kitų patalpų savininkai yra neaktyvūs ir administratoriaus skyrimo procese nedalyvauja, t. y. neįsteigia savininkų bendrijos, nesudaro jungtinės veiklos sutarties ir t.t. Tokiais atvejais administratoriaus veikla galimai būtų sutrikdyta, nes jis niekaip negalėtų gauti butų ir kitų patalpų savininkų sutikimo ir galimai geros kokybės paslaugų teikimo turėtų būti atsisakoma vien formaliu pagrindu, todėl, jog negautas savininkų sutikimas. Svarstytina, ar šiuo atveju nederėtų reguliavimo pildyti, sprendžiant šią problemą.

Šešta, projektu siūloma riboti administratoriaus galimybę pirkti paslaugas ir darbus iš su juo susijusių asmenų. Atkreiptinas dėmesys, kad projektu nėra siūloma administratoriui nustatyti ribojimą pirkti iš su juo susijusių asmenų prekes, pavyzdžiui, reikalingas darbams atlikti. Atsižvelgiant į tai, svarstytina, ar siūlomi ribojimai atitinka Teisėkūros pagrindų įstatyme nustatytus teisėkūros tikslingumo ir proporcingumo principus.

4. Teigtina, kad atsižvelgiant į Vyriausybės kompetenciją, susijusią su daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės valdymu, nustatytą CK ir Daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų bendrijų įstatyme, dėl įstatymo projekto turėtų būti gauta Vyriausybės nuomonė.

5. Projekto 2 straipsnio 1 dalyje siūloma nustatyti, jog įstatymas įsigalioja 2022 m.  sausio 1 d. Atkreipiame dėmesį, kad įstatymui įsigaliojus daugiabučių namų bendrojo naudojimo objektų administravimo srityje bus daug ūkio subjektų, kurių iki įstatymo įsigaliojimo sudarytos paslaugų pirkimo, statybos ir kitų rangos darbų sutartys galimai nederės su įstatymo nuostatomis. Todėl įstatymo projektą būtina papildyti nuostatomis, reguliuojančiomis įstatymo taikymą tokių sutarčių atžvilgiu, užtikrinant, jog asmenų teisėtų lūkesčių principas nebus pažeidžiamas.

Departamento direktorius                                                                                         Andrius Kabišaitis

S. Švedas, tel. (8 5) 239 6165, el. p. [email protected]

D. Zebleckis, tel. (8 5) 239 6906, el. p. [email protected]